中原沈阳市7407厂地为块住宅小区户型建议提案.docVIP

7407地块住宅小区户型建议提案 房地产发展到今天，产品出现了严重的同质化，此时的精品意识和微雕精神就凸现出来，细节竞争的时代来了。户型设计作为房地产中最为重要的细节，成为项目成功失败的关键环节。 人们已经不仅仅在单独满足房子简单的居住功能，无论是多层住宅还是小高层以及高层住宅，都在满足人们不断提升的个性化的需要。户型的设计更加注重人性化、科学化、个性化等，从而满足市场不同消费者的需求。 中原根据本身积累的数据库，尤其是针对于本项目具体的调研，结合中原多年的操盘经验，以及本项目的实际情况，提出下面一些具有针对性的建议。 下面的报告主要有四个部分组成： 沈阳市在售楼盘的户型分析。 项目周边个典型项目户型设计以及销售的现状。 本项目具体户型设计建议 典型户型推介 第一部分：沈阳市在售楼盘的户型分析 （一）户型设计在购房要素中的地位： 在购房者日益理性的今天，在地段、环境等因素成为消费者购房的硬性指标之后，开发商相对能够进行个性化操作的户型因素成为购房者重点关注的环节，一个好的户型设计会对销售产生极大的促进作用，而户型设计有缺陷将直接导致后期的销售困难。据中原市场研究部对购房消费者就购房时最关心的问题进行的问卷调研结果显示，户型已经成为购房者最终购买的决定因素。 房展会购房者关注要素调研结果： （二）沈阳市楼盘户型发展趋势： 沈阳市楼盘户型的趋势变化，与沈阳市客户需求的改变有直接的关系。一方面沈阳早期经历了盲目追求大户型的置业阶段的购房者，对房屋面积的浪费深恶痛绝，随着客户购房的日益理性，再次置业的时候更关注户型的功能性如何而与房屋大小并无关系。110—150㎡占16%150—180㎡占40%200—240㎡占26%55%—多层住宅，26%—小高层住宅， 高收入金领、白领 私企业主 高级政府公务员 演艺界、体育界明星 外籍人士 （三）沈阳在售楼盘的空置情况： 图表说明： 1、从上表可以明确的看出面积回归的趋势，60㎡以下的一室和100㎡以下的两室深受购房者的欢迎，是目前市场上的畅销户型。 2、101-120㎡的空置户型多数为原来大开间的两室户型，在实用主义流行的今天，这些户型销售越来越困难，而120㎡以下的三室户型在市场上反映良好，基本上不存在空置问题。 3、121-150㎡空置的主要是位于市中心的大面积、高总价的住宅，由于客户群的减少，这个面积区间的空置情况在市中心很难得到解决，而在次中心区，由于房价总体水平不高，因此这个面积区间还是有一定的市场空间。 4、150㎡以上的户型是空置面积的主要面积区间，如今楼盘开发几乎很少考虑150㎡以上的面积。 （四）客户需求面积的分析 根据沈阳中原物业代理有限公司在今天春交会上的客户需求调研可以得知。房屋的需求面积以80-100㎡为最多，占到31%；80㎡以下，100-140㎡大致呈对称分布；140㎡以上的大面积住宅需求仅占7%。 结论： 1、消费者期望的房屋面积以60-120㎡之间的中小面积为主，说明前几年大面积住宅市场已经趋于饱和，消费者更加注重房屋的实用性，随着家庭结构的缩小、中小面积的房屋以较低的总价款受到购房者的欢迎。 2、今年市场上的小户型也主要集中在90－110㎡之间，从中原统计，市场的供应量比较小，远未满足消费者对80－100㎡的要求，从另一个方面可以看出，三口之家的工薪消费者所购房屋面积需求将是今年的主流市场。 第二部分：铁西区在售房产项目户型面积配比分析 （一）、铁西区现有项目户型面积配比分析综述 铁西区现有房产项目中，销售情况好的面积主要集中在80-120㎡的中小户型上，在销项目大部分都以此面积作为主力面积。代表项目有东环时代花园、明择园、富云花都、诗波特生活园（二期）等。 另有部分40-80㎡的小户型单位，40-50㎡的一室和60-80㎡的两室户型不仅能够满足消费者基本的换房需求更能吸引很多投资者的目光，一经推出，甚至在还没有上市的时候就会被抢购一空，因此销售情况非常好。代表项目有东环时代花园、工人新村等。 120-150㎡以上的户型一般销售情况相对来说比较慢，但是消费市场仍然还是存在的，如果在户型设计上能够做到合理化的话，销售情况也是比较好的。如晋斯豪庭、雍添金园等。 150㎡以上的三室和四室户型销售情况则相对慢很多，并且因为总房款较高的因素制约，致使客户群较少，例如晋斯豪庭项目的主力户型是120-160㎡，现在销售剩余的基本上是125㎡以上的面积，与其相对的诗波特生活园（一期），主力面积是140-150㎡的三室两厅户型，经过2年的销售现在仍有近50%的面积未售出，特别是大面积的户型销售情况非常慢。 以下将以详细的数据图表说明铁西区现有房产项目的户型面积配比情况。 （二）、户型面积配比分析 一室： 项目名称 户型 面积区间 所占总套数的百