全国商品房市场形势为企业对策及营销创新分析.docVIP

2008-2009全国商品房市场形势企业对策及营销创新分析2009年，将是房地产营销竞争最激烈的一年，只有在营销上采取明智务实策略，不断创新，才能打动消费者，取得良好业绩。 　　一、2008至2009年市场形势分析 　　1998年至2007年，中国GDP发展迅猛，2007年GDP达246619亿元，比上年增长11.4%，增长水平为近十年之最。然而，受到国际金融海啸的影响，2008年前三季度我国GDP增长率增幅回落2.3个百分点，GDP同比增长为9.9%。2008-2009年中国宏观经济发展增速减缓已成定局。 　　从2007-2008年中国CPI（居民消费价格总水平）走势图可见，2008年2月CPI达8.7%，之后连续5个月涨幅回落，前三季度，CPI上涨7.0%。其中9月份上涨4.6%，比上月回落0.3个百分点。前三季度涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。我国控制物价过快上涨的宏观调控政策已取得根本性成就，CPI将在第四季度进一步回落。 　　预测2009年物价将继续呈回落势势，通胀压力有所缓解，CPI上涨幅度将有可能在2%到3%之间，会保持在一个比较合适的水平。 　　2007-2008年中国CPI走势图 　　房地产与宏观经济同样具有周期性。当前宏观经济处于收缩阶段，房地产相应处于下行期。 　　 　　2007年9月27日，“房贷新款”掀开了楼市调整的序幕。至今楼市调整已经一年多时间了。但调整远未结束，还有往深度调整发展的趋势。 　　一年多来，“量价齐跌”成为楼市主基调。“降价潮”从深圳、广州、东莞、惠州等珠三角城市开始，向全国蔓延。奥运后，北京、上海等主要城市的房价也出现了大幅度下降的现象。市场销售低迷成为普遍现象。 　　纵观一年来的楼市走势，主要源于以下5个变化： 　　1、宏观经济形势发生了实质性的改变。 　　美国次贷危机爆发一年多来，情况越来越严重。甚至可能出现“百年一遇”的金融危机。2009年美国实体经济衰退已成定局，可能波及全球，包括中国。 　　中国经济“低通胀、高增长”的时代也已经结束。未来将面临艰难的“高通胀、增长放缓”的局面。 　　房地产市场持续高增长所依赖的宏观经济面已经发生了深刻的变化。 　　2、楼市消费群体“财富负增长”效应明显。 　　2008年，股票市场低迷，出口市场不振，内需乏力。2005－2007年“财富增长效应”所激发的楼市消费动力，在2008年进入冷冻期。 　　2008年，对7000万股民而言，是个“财富缩水年”。2008年，对于中国大部分私营业主而言，是“守业艰难”的一年。2008年对于大部分工薪阶层而言，收入增长赶不上通货膨胀，已经是事实。 　　楼市销售低迷，在很大程度上不是房地产行业本身的问题。消费群体购房意欲减退，购房能力下降才是主要原因。 　　3、发展商面临资金链断裂的威胁。 　　2006－2007年，楼市的高歌猛进，让很多老板被胜利冲昏了头脑。上市融资，让很多企业扩张的欲望成倍的增加。 　　2008年，大型发展商资金捉襟见肘，举步维艰。有些企业速动比率已经低于1，甚至连拍卖的地价款和税款都敢拖欠了。不少企业，采取“降价打折”促销的方法，很大程度上是被迫采取的策略，而不是主动的企业行为。楼价2007年“大起”之后，2008年出现“大落”，发展商资金短缺是主因。 　　4、政府政策：由“压市”到“保市”、“救市”。 　　2006－2007年，楼价急涨。各地政府把“打压楼价过快上涨”作为重点工作来抓。以广州为例，在2007年推出“穗七条”，重启经济适用房、廉租房，大量推出限价房（2008年原计划推15000套），大量出让土地（原计划每年出让5平方公里），力图把房价控制住。 　　令政府始料不及的是：房地产市场的衰退快于所有人的预期。 　　楼市低迷，让地方政府大为紧张。一方面，房地产税收和土地出让收入是地方财政收入的主要来源。很多城市的比例都在30%以上。房地产形势不佳，政府很焦急。另一方面，房地产开发是城市建设的主力军。楼市低迷，地方政府建功立业的宏图将被推延。地方政府对待楼市的态度，已经在发生变化。不少城市政府正在研究“活跃市场”的措施。 　　5、金融政策在发生变化。 　　央行频频上调存款准备金率，创20年来新高。 　　银根收紧，让房地产行业像断了奶的孩子，在艰难寻找出路。 　　业内都在期盼：在出口不畅、内需乏力的时候，政府会下决心启动房地产市场来刺激消费，房地产行业应该能迎来“救市”的实质性政策。 　　中国的股市是“政策市”，中国的楼市也是“政策市”。未来楼市的走势，很大程度上取决于政策的取向。 　　今后房地产市场的波动性将加大。 　　2008年的中国房地产市场，与以往年份最大的区别，在于它的三个挂钩： 　　第一，与国内宏观经济挂钩。 　　第二，与国际经济环