容积率计算规则与规划布局研究.pptVIP

建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。 2、强化“形式感”的N种手段 E、旋转与律动 北京阳光上东 沈阳万科花园新城 2、强化“形式感”的N种手段 F、单元复制 / 母题重复 深圳四季花城 中山万科城市风景 成都博瑞光华 布置的基本形式和组合方式 规划的形式感 布置要求 设计成本的控制 关于成本的几个概念 成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。 1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。 2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。 3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。 4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。 5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。 6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。 7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。 以上是一般开发商开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。 魏文王问扁鹊曰：「子昆弟三人其孰最善为医？」扁鹊曰：「长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。」魏文侯曰：「可得闻邪？」扁鹊曰：「长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。若扁鹊者，鑱（chán）血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。」 从源头进行成本控制，才是王道… 有效建安成本 设计过程增加 施工过程增加 细分建筑安装费 统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。 或许我们在产品建议时或者与设计方对接时可以提出一些控制成本的建议 设计环节涉及的无效成本 外墙涂料更改颜色 效果与设想风格不协调，拆除、重新装修等 拆除与重建 设计效果把握不准 多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。 经济性不合理 设计保守 拆除和重建 后期加固与补强 设计失误 事例 现象 原因 如增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。 资金浪费 信息沟通不畅 拆除与重建 多工序设计图矛盾 如室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。 拆除与重建 材料、施工工艺选择不当 拆除与重建 设计变更下达不及时 事例 现象 原因 总图规划中的成本控制 规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系 目标成本与产品品质标准确定 2. 规划阶段的成本优化与效果控制 3. 相关案例分析 ※案例1：建筑形式选择的成本元素 ※案例2：足尺模型规避修改的成本风险 地产项目 的所谓品质 就是在用户可能 接触到的位置增加足够细节 什么构成一个楼盘的品质？ 夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品 千尺为势 千尺为势 千尺为势 百尺为形 百尺为形 百尺为形 百尺为形 咫尺为质 咫尺为质 咫尺为质 设计部门责任成本 目标： 1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量 构成： ≤3% 变更造价比率 设计变更 3 目标成本 每M2园林环境费、总成本 园林环境费 4 每M2钢筋含量、每M2砼含量 施工图设计 2 目标成本 每M2设计费 设计费 1 目标 反馈指标 项目 序号 1、几个原则： 　从经营角度考虑新产品新技术应用； 　　经过一定时间(一、二、…期)?的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术的利润率。 　　新技术和新