太仓地块产品提案为.doc

PART 1 商业产品篇 一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。 本案由住宅和商业两部分组成，建筑面积各占总量的66.4%和33.6%。由于本案与 “君悦豪庭”个案近在咫尺，而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社区，即：售价高、档次高、品质高。同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家”、“彩虹天下”、“上海花园”等个案，社区档次普遍较高。在太仓大环境和本案小环境的影响下，本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质，而且特别要做好商业产品的规划、定位和招商等。这样以来，既可以摆脱相同区域内小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不利环境；又可以突现本案的诉求，增强整个社区产品的市场吸收力，最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。 二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。 （一）总体市场情况 和昆山、苏州等苏南城市类似，太仓历来就有浓厚的“重商情结”，经过长期的发展，形成了一定的商业氛围，并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。 1、板块特点： A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线。这里是太仓各种商场、商铺云集的地带，经过长期的发展，已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区； B、传统的中低档临街商铺——县府街、郑和路沿线等。这些是太仓传统商业气息的延续，门面林立，经营品种从日常百货到机工电品，品种繁多； C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、美时达广场。五洋广场主要经营各类机电、家具用品等产品，成为太仓较为知名的专业化商业广场； 2、市场租售： A、成熟区域内的商场一般“只租不售”。一层铺位租金一般在200元/㎡/月，二层及以上铺位租金一般在120—160元/㎡/月，根据铺位位置朝向、面积大小实际调整； B、传统区域内的商铺一般“租多售少”。不少太仓本地人购置店铺非常慎重，信奉“一铺养活三代人”的经商理念，个人购买之后很少有人转手售出。弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。从北至南，一般临街商铺的租金水平为：80—90元/㎡/月、50—60元/㎡/月、40—50元/㎡/月。 C、新兴区域内的商铺一般“租售结合”。太仓西部新兴的“五洋商场”将于2004年12月28日正式对外营业。目前所有商铺已售出大半，内部商业街还有少量商铺待售。临204国道、昆太路的商铺售价在8000—9000元/㎡，全部售完；内部商业街的商铺售价在7300—7600元/㎡，少量待售。 （二）局部商业现状 1、人民路作为太仓成熟的商业带，代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。 商业类型 商 场 商 铺 物业位置 阳光商城 新城广场 人民北路与弇山路交汇处 人民路与新东街交汇处 人民南路与上海路交汇处 租金 1层 208元/㎡/月 （7元/㎡/天） 200元/㎡/月 （6.5元/㎡/天） 89元/㎡/月 （3.5元/㎡/天） —— —— 2层及以上 120 — 160元/㎡/月 （4 — 5.5元/㎡/月） —— 50元/㎡/月 （2元/㎡/天） 47元/㎡/月 （1.5元/㎡/天） 平均售价 （元/㎡） 只租不售 只租不售 12000左右 15000左右 8300左右 其它费用 免收物业管理费及卫生费 税费及工商管理费等行政事业性收费 2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形态，对本案产品定位及定位有一定的直接影响。 商铺地段 租售价格 楼层面积 备注 本案西侧 长春路与北门河交汇处以西 租金 22元/㎡/月 2层 30—40㎡/层/间 1、新建拆迁安置房底层 2、现房租售 3、商铺位于大桥下面 本案东侧 北门街与郑和路交汇处以南 租金 45元/㎡/月 2层 40—45㎡/层/间 1、郑河路为市区主干道 2、北门街为成熟居民区 本案南面 长春路与县府街交汇处以东 租金 46元/㎡/月 2层 30—40㎡/层/间 1、成熟临街商铺 2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处 县府街与公园弄交汇处以北 租金 36元/㎡/月 2层 40—50㎡/层/间 县府街与昆太路相通 县府街与公园弄交汇处以东 租金 28元/㎡/月 2层 70㎡/层/间 1、位于公园弄路上 2、总面积较大 本案北面 郑和路与北门街交汇处以西 租金 47元/㎡/月 2层 30㎡/层/间 商铺位于郑和路上 郑和路与人民路交汇处以西 租金 50元/㎡/月 1层 50㎡/层/间 商铺位于郑和路上 3、本案北面郑和路上是“美时达广场”，西南面是“五洋广场”，做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要影响。 案 名 基地位置 租金水平 （最佳地