孝义市紫荆新城策划为简案及营销构想.doc

紫 荆 新 城 策划简案及营销构想 前 言 　 　　我们是浩斯房地产商务有限公司企划部，浩斯地产授予我们的工作是基于市场调查数据之上，采用科学的方法制定项目策划方案。我们认为这种行为必须是： 　　科学的、有规律的、可求证的； 　　有效的、使服务对像获得最大利益的； 　　独特的和激发创意灵感并且实用的。 　　我们力图在思维和实践的过程中，注重开发商长远的发展及全面的利益，追求效果的恒温性；我们力图采用切合实际的营销手段，紧密结合开发商的开发步骤及要求采取最有效的支援。 　　我们的工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。 　　我们认为在没有大量数据支持的情况下做任何最后结论都是不负责任的，本方案在时间仓促间完成。因此本方案，只是我们根据以往对地市房地产市场（吕梁市、临汾市、孝义县三地）的运营经验力求对以下内容做出明确的阐述： 　　　　1．项目质素分析； 　　　　2．我们的地市市场运营经验; 　　　　3．项目基础定位及文化提炼; 　　　　4．项目营销工作的构想; 5.我方在本土市场经营的优势; 　　　　6．几种合作方式及我们为可贵方提供的资源; 7.我方为本项目制定的工作步骤; 　　本方案的数据来源包括： 　　　　1．浩斯房地产策划部档案Q-2006-04-1 《关于中阳县项目的市场需求报告》　（见附表） 2．浩斯房地产策划部档案Q-2005-07-3 《吕梁市离石区房地产市场调研》（见附表） 3．浩斯房地产策划部档案Q-2005-01-1 《在临汾地区销售”海之源”项目的可行性报告》 　　　　4．孝义市城市规划局 《孝义市城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况公示表》 　　　　5．孝义市政府网站《孝义市经济结构调整情况综述》 　　　 　　　　 　　　　 　　　　 第一部分．项目质素分析 项目本身可行性 项目具有广泛的客户群： 在我们2006年对离石市、中阳县两地调查中显示有购房需求的消费者占到80%左右，以孝义市域总面积945.8平方公里，人口43万人的容量来看，未来客户群是相当广泛的。 项目砖混结构最易接受： 在房屋高度来讲，本案砖混住宅部分在对周边市场的调查中较显优势，在楼盘卖点的选择中，百份问卷中竟然没人选择高度这一项，在理想楼高的选择15层以上者，仅占到10%，所以低层低密度住宅占主体，兼顾高层需求者的产品方案是本项目极大的优势。 项目推出的时机恰到好处： 随着孝义周边煤炭等矿产能源产业的发展，居住在矿产采空区的居民将面临人数众多的大量移民。而对于本乡本土的留恋及日后生活的便利性考虑，定然有大量拥有高额赔偿款的移民进入孝义市区，本项目的开发正能满足这批移民的居住需要，不但能实现营利，还能为政府解决实际问题。 当地消费者的购卖力足够： 孝义是一个以煤焦、铝铁、建材、农副产品加工和商贸为支柱产业的新型城市。其煤炭探明储量90亿吨，煤质好、煤种全，是全国首批50个重点产煤县（市）之一。铝矿探明储量2.6亿吨，占全国储量的16.6%，全省储量的44%，品位高、易开采，因此在能源产业中受益的众多人群（包括：煤矿主、煤矿管理层、能源受益者、政府管理者、物流产业者等）都有足够能力购买本项目。 本项目的地段优势： 本案位于孝义市繁华地段，与市政府大楼仅相距1.5公里，周边生活设施齐备，交通便捷。孝义城市建设的不断扩展也为项目带来了生机，现城区已由原来的7.5平方公里扩大到13.8平方公里，城市化水平达到30%。政府的以城市化带动农村城镇化发展，统筹城乡基础设施建设的政策也为孝义未来城市化发展带来了高预期。 本项目的大盘优势： 项目占地200余亩，可售面积20万平米，在当地及周边地区都是少有的大盘。其中的绿色生态布置，产品文化的打造都有足够优势。 项目区域经济表现卓越 自然资源丰富 民众受益 孝义市地处吕梁山下，汾水之滨，区位优越、交通便利，市域总面积945.8平方公里，人口43万，辖7镇5乡3个街道办事处、376个行政村，是一个以煤焦、铝铁、建材、农副产品加工和商贸为支柱产业的新型城市。境内山川兼资，物产丰富。煤炭探明储量90亿吨，煤质好、煤种全，是全国首批50个重点产煤县（市）之一。铝矿探明储量2.6亿吨，占全国储量的16.6%，全省储量的44%，品位高、易开采，在国内外享有“白色主焦煤”的美誉。另外，铁矿、石膏、硫铁矿、白云石、石灰岩、耐火粘土等几十种矿产资源也储量丰富，具有较高开发利用价值。孝义还是享誉海内外的汾州核桃主产区，年产量4000余吨。农作物种类有20余种，盛产优质小麦、谷子、玉米、高粱、豆类、薯类等。孝义的城乡一体化发展带来的机遇 地区内城乡基础设施建设不断增强，城乡环境面貌焕然一新。政府坚持把经营城市作为调产的重要内容，积极探索“以城建城、以城养城”的