济南建邦文化西路项为目产品定位建议.ppt

济南市场上的公寓产品以毛坯为主；精装修的产品不多，一般客群定位较高的高档公寓产品采用精装修。 市场上精装修标准提高，由以前300-500元/㎡提升到1000-4000元/㎡，实现由粗放开发到精品打造的升级。 精装修公寓逐渐成为公寓市场的方向，装修标准差别较大，视项目定位高低而定。 项目 万达广场达人界 名仕豪庭mini公馆 汇展香格里拉 中齐未来城 香港国际 九城尚都 发祥巷 绿城玉兰公寓 诚基中心 名仕mini公馆 万豪国际 银座中心 交房标注 精装 精装 毛坯 精装 毛坯 毛坯 精装 精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 装修标准 15000 800 / 600 / / 2500 3000 / / / / 公寓市场分析 公寓项目市场表现——装修标准 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区域 中心区域 次中心区域 项目名称 达人界 诚基中心 万豪国际 发祥巷公馆 海尔绿城玉兰公寓 中齐未来城 大地锐城 香格里拉 香港国际 面积区间 45-65 50-72 30-85 45-110 70-210 41-53 30-49 56-90 32-70 售价(元/㎡) 11000 17000-21000 17000 10500 13000 8100 8800 8800 6500 面积情况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70㎡左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210㎡。 价格情况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-17000元/平方米；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/㎡左右。 项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60㎡的面积较受欢迎，总价控制在30-50万之间。 公寓市场分析 公寓项目市场表现——户型价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 公寓项目客户情况 区域 高档公寓 普通公寓 项目名称 达人界 诚基中心 万豪国际 发祥巷公馆 海尔绿城玉兰公寓 中齐未来城 大地锐城 香格里拉 香港国际 机关、事业单位 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 私营业主 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 企业中高层人士 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 普通工作者 ▲ ▲ ▲ ▲ 根据客户分析结果统计：40-50㎡的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。 私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费的主力客户群。 普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。 公寓市场分析 公寓项目客群情况 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发目标 利润最大化 社会效益 最大化 产品是基础，产品要实现作品化； 利润最大化是终极目标； 社会效益最大化是重要保障。 产品作品化 避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 项目带来更大机会 客户眼中的作品 政府眼中的作品 企业眼中的作品 三老满意吗？老头子——老板——老百姓 开发目标分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 抢占市场，确立项目市场地位 主题概念是一条主线：如果说项目推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链； 主题概念是一个统领全局的制高点：它把构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统； 主题概念是一个中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成； 主题概念是一种包装或一种说法：整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的，深入人心的阐述。 开发主题建议 开发主题 Eva