深圳龙岗项目全程策为划.docVIP

第一部分 区域市场分析 一、周边区域概况 1、龙岗区综述 龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外, 整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳，总占地面积844.07平方公里，总人口96万人，其中户箱人口仅有19万，另有77万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福田小，其中布吉镇由于紧靠罗湖。经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。 龙岗区的基建设施完成较好，道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一，经济类型较为简单的区域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。 2、龙岗镇、中心城综述 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心，全镇125万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为21万人，其中户籍人口约5万人，外来暂住人口约16万人。下辖龙岗，龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村，其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带，紧靠镇政府。龙岗镇在近几年中心城的快速发展带动下，城市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。 龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段时间，目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时间较长，限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。 房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多，市场竞争异常激烈，使得客户在挑选时有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。 3、平湖镇综述 位于深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积40.77平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅1.5万，其余为暂住人口，由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖9个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特别值得一提的是，许多居民都选择自行安装卫星天线，接收电视信号镇有线电视虽有一定的覆盖面，但整体比例不如龙岗镇及坪地等镇。 房地产开发方面，平湖镇属于整体开发水平较落后的村镇,基本上没有可以和布吉及龙岗竞争的楼盘，因此居民至其它区、镇购买商品房较为普遍。 4、横岗镇 横岗镇位于龙岗镇和布吉镇之间，总面积81平方公里总人口约16万人，其中户籍人口1.8万人，由于地处深惠公路要通，因此也属于经济水平发展较好的镇，下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑等九个行政村和二个居委会，值得一提的是，横岗镇的排外意识较浓，哪怕是龙岗、布吉也不例外，这也在一定程度上制约了横岗镇的经济发展。 主要产业仍以工业为主，“三来一补”企业较多，工业区发展水平介于龙岗之上，平湖之下。 房地产开发方面，横岗镇鲜有较有水平的开发项目，平均售价也在2000元/㎡以下，但随着振业巨资投得60多万平米的六约地块，相信会对区内的房地产开发有所影响。 5、坪地、坪山、坑梓镇 这三个镇均属于和龙岗镇距离较近的镇，有以下几个共同特点： 人口不多 虽然三镇面积大小不同（坪地53平方公里、坪山127平方公里、坑梓40平方公里）但人口普遍不多，坑梓仅4万余人，最大的坪山也仅7万余人，且户籍人口较少。 经济发展水平一般 三镇约距离深惠公路不远，但普遍经济发展状况一般，居民消费能力不高。 有线电视覆盖较好 三个镇的有线电视网络，均有较大的覆盖面，利于使用电视媒体进行宣传推广。 房地产发展水平低下 纵观三镇除坪山“东方威尼斯”（将于明年6月间公开发售）外，尚无一个稍有规模且上档次的房地产项目。 6、东莞市凤岗镇、塘厦镇 虽然东莞市凤岗镇，塘厦镇行政上均属于东莞市，但地理位置距龙岗中心城较近，特别是凤岗镇，仅十分钟车程。因此有必要对该两镇作一定的了解。 该两镇的共同特点如下： 面积不大、人口众多 由于工业经济发达，该两镇虽然面积不大，但人口众多，数量较少的凤岗镇也有35万人口，差不多相当于两个横岗镇的水平。 经济较发达 由于大量的港商、台商投资，两镇的工业生产水平远比深圳龙岗为高，有大量的大型工厂、工业区、涉及高科技、电子、五金等。科技含量较高，较好的工业发展状况也使得普遍的经济发展水平较高，居民消费能力较强。 居民深圳购房较普遍 虽然东莞市本身也有相当多的房地产项目在开发，但由于深圳特区的独特情况（如购房入户政策等）深圳特