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温岭《某项目》商住项目 _____营销策划执行方案 （讨论稿） 07-3-11 目 录 我们分析什么? 壹、公司品牌经营战略与分析 贰、如何策划及推广商业步行街 我们定位什么? 叁、“某项目”项目产品定位 A、住宅产品定位 B、商业步行街定位 C、目标客户群定位 我们策划什么? 肆、“某项目”营销策划方案 A. 前期作业部分 B.“某项目”开盘销售推广方案 C 卖点提炼 我们广告推广什么? 伍、广告主题推广策略 A 预热期广告策略 B 公开期广告策略 C 强销期广告策略 D 持续期广告策略 E 清盘期广告策略 F 初步广告预算 我们的价格策略? 陆、价格调整策略 A 虚拟价格策略 B 低开价格策略 C增值价格策略 D 滞销价格策略 我们的销售目标? 柒、销售目标及节点控制 A、均价销售目标 B、溢价组织与额度 C、节点控制 我们的案场制度? 捌、销售案场制度 我们的楼书文案内容? 玖、楼书文案 我们的VI识别系统? 拾、项目VI识别系统 我们分析什么? 壹、公司品牌战略分析 品牌作为企业差异化的集中现一种公开的技术秘密，是任何企业无法仿效的。即使驰名国际的品牌由于不熟悉当地房地产市场，不熟悉当地人们的需求，其本土化的因此，及早塑造品牌已成为房地产企业在激烈的市场竞争中谋求长期发展和长远利益的经营战略。(买卖行为发生前)的信息不对称。因此房地产品牌创的核心战略是以消费者为中心，体现以人为本的思想，将消费者的利益放在第一位，满足消费者不同层次的物质需求与精神需求。应当从四个方面着眼：目标市场市场是房地产开发产品的出发点和落脚点，一个良好的开发项目，必须在项目之前就作好充分的市场调查和分析。同任何其他产品的开发相似，房地产项目首先要做的是找准市场的切入点，即所要开发的产品是针对哪一类消费群体的。在一个的产品消费群体中，必然会因收入、爱好、功能要求等存在不同的消费群体。通过市场信息收集，找出市场中存在的差异性，归纳具有相似需求的消费群体，这便完成了一个市场细分的过程。通常，按照对建筑功能的户型设计市场经济具有“创新者生，安于现状者死”的特点，住宅业必须重视产品创新，不断追求物业功能的科学合理，领导市场潮流。开发商要下大力气抓好房型设计。一是要不断丰富、完善房型平面，做到平式、错层、退层、跃式、复式等多种结构兼备。二是充分发挥每个空间、每平方米的功能。现代住宅不仅仅是休息的场所，也是社交、办公或是谈生意的地方，要做到平面布局合理，功能区分符合现代生活习惯。室内尽量采用大开间、轻隔断、住户可根据需要改变房间的布局，满足家庭相对集中的空间，又有“各自为政”的天地。三是要功能适当超前，针对各种现代信息系统、办公设备、保健娱乐设施、安全防卫设施不断涌人家庭的趋势。替顾客预先考虑周到，预留好配置空间。质量环境品牌的价值需要市场来，因此品牌形象的建立根本上必须以房地产质量为。现代房地产质量的含义不仅仅指房地产项目的工程质量，还包括设计质量、环境质量等等。售后服务售后服务是优良品牌的延伸，对房地产项目来说，完成开发、实现销售仅仅是品牌建设的开端。在产品漫长的使用阶段，物业管理状况如何，很大程度上决定着品牌的命运。有不少房地产项目设计精良，但投入使用后，由于物业管理的后，很快就损害了项目的声誉。因此，强化商品房售后服务，提高物业管理水平，已经成为品牌必不可少的条件。此外，良好的物业管理还能实现房地产商品的保值增值，具有长远的经济效益。在思想观念上，须拓展售后服务的内涵，售后服务不仅仅为居民基本生活提供保障，更重要的营造独特的居住文化和对无微不至的关爱，增强业主对居住社区的归属感和认同感。、品牌命名。品牌名称是品牌的核心要素，是形成品牌概念的基础。品牌命名不仅要求直接称呼且容易书写，便于信息的传递与沟通，而且要求引发联想、营造意境。品牌命名的原则是简明独特，发音响亮，寓意深刻。好品牌名称引起的案名效应主要是一种短期的广告效应，是开发商在营销策划中以吸引目标客户群体的一个途径。在当前房产业界存在的一个误解，即将房产的品牌效应简单地等同于案名效应。这一误解可能导致开发商片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对住房这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行多方位的、全面的功能改进，这种有名无实的案名设计到头来只会弱化品牌。另外，品牌命名应当涵盖开发商所开发的全部房地产，因此一般都与房地产公司名称结合起来、广告宣传。据统计，西方国家房地产广告费用占销售额的3％，这一比例仅次于酒、清凉饮料的广告费用所占的