濮阳市瑞璞紫景园策为划建议书.doc

瑞璞·紫景园 策划建议书 二00五年十月二十五日  目录 市场分析篇 1、濮阳概述 2、城市发展定位 3、城市区域发展与规划 4、经济发展状况 商业篇 一、濮阳商业市场综述 （一）发展状况总结 （二）未来发展趋势 （三）在售或在建项目市场特征 （四）濮阳主要商业街分析 （五）供求分析 （六）濮阳商铺投资分析 二、商业综合定位 （一）商业主题定位 （二）目标客户定位 （三）建筑规划建议 三、价格定位 （一）价格厘定的相关因素 （二）目标售价建议 （三）定价原则 （四）价格控制 四、总体营销战略 （一）招商推广战略 （二）销售推广战略 五、媒体组合策略 （一）静态宣传方式 （二）动态宣传方式 六、总体包装策略 （一）包装总纲 （二）基础资料包装 （三）现场包装 （四）销售物料包装 住宅篇 一、项目概况 （一）地理位置 （二）周边环境 （三）地块概况 二、市场分析 （一）市场概况 （二）濮阳住宅片区研究 （三）在售项目市场特征 （四）濮阳房地产市场产品分析 三、项目素质提炼 四、项目概念提炼 （一）项目概念的形成 （二）概念分析 五、目标市场与目标客户群定位 （一）目标市场定位 （二）目标客户群定位 六、项目定位 （一）项目定位前提 （二）项目定位 七、项目开发总体建议 （一）总体布局 （二）规划建议 （三）总体开发建议 （四）目前市场户型面积、设计趋势 八、价格定位 （一）厘定价格的相关因素 （二）价格定位 （三）价格策略 （四）定价原则 九、营销要点建议 （一）入市时机和销售前提条件 （二）广告推广策略 （三）营销费用预算  市场分析篇  1、濮阳市概述： 濮阳位于河南省东北部，与山东、河北交界。1983 年经国务院批准设省辖市，现辖五县一区，总面积4188 平方公里，2003 年总人口354.60万，市区人口34.09 万，是新兴的石油化工基地(中原油田所在地)，国家卫生城市、国家园林城市、国家文明城市。 濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61 个乡、17 个镇、7 个办事处、3066 个村民委员会、75 个居民委员会，为河南省直辖市。 据统计，2004 年濮阳市生产总值达到319.8 亿元，比上年增长15.8％。人均生产总值突破1000 美元，达到1100 美元。  2 、城市发展定位 根据《濮阳市“十五”城镇化发展规划》，濮阳将“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把我市建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市，建成分工有序、布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系。” 3、城市区域发展与规划 根据《濮阳市“十五”城镇化发展规划》，在中心城市建设一区两带三中心。即，一个中央商务区，两个批发市场带，三个市级商业中心。（如图所示） 3.1 中央商务区 以京开大道商贸街为轴线，金堤路以东，马颊河以西，北到中原路以北200米，南到石化路，占地5平方公里左右，建设一个现代化的中央商务区。其功能是以商贸、金融、信息、管理等商务服务为主，集购物、会议博览、商品展示、文化娱乐、宾馆、旅游、商住、科教培训等为一体，并配有快速、便捷、高效的交通通讯系统和信息处理系统，成为商厦、银行、企业和商会等高级办事机构的集聚地，一定区域经济活动的指挥管理中心。 3.2 两个专业批发市场带 Ⅰ、北环专业批发市场带。 以五一西路为轴线，北起北外环，南到中原路，位于高速公路和106 国道入市口处。规划建设蔬菜肉蛋禽批发市场、农机大市场、石化产品批发市场、机电产品专业市场、初级建材批发市场等。 Ⅱ、站前路专业批发市场带。 火车站东西两侧，沿站前路和站南路向西延伸到西环路以西，再向南延伸到南环路。在这个“L”型地带建设粮油、肉禽蛋、蔬菜瓜果、木材、煤炭、钢材、家用电器、五金交电、农业生产资料、旧货等专业批发市场，并建设一批专业物流配送中心，形成一条以深购远销为主要功能的专业批发市场。 3.3 三个市级商业中心 Ⅰ、中原区商业中心 以油田商贸中心为中心， 1平方公里范围内，建成行业齐全、功能配套的大型综合购物中心、文化娱乐中心和服务中心。 Ⅱ、老城区商业中心 以濮阳县百货大楼、供销大楼、商业大楼、中心阁市场、综合市场为基础，改造交通旅店、服务楼、中心阁市场及一批中小网点，发展一批文化娱乐服务项目，增加市场容量，形成大型商业综合服务区。 Ⅲ、皇甫旅游商业中心 以中原绿色庄园、世锦园、森林公园为核心，建设一批商贸、饮食、游乐、休闲、文化类型的网点，形成