深圳市第一国际营销为策划报告.doc

“ 第 一 国 际 ” 营 销 策 划 报 告 深 圳 市 德 思 勤 置 业 有 限 公 司 二零零三年五月 目 录 项目深化分析总结…………………………………………………………………………………… 1 项目所在城市分析总结 项目所在区域分析总结 项目自身分析总结 项目目标客户分析总结 项目发展深度建议…………………………………………………………………………………… 9 一、“第一国际”支持要素分析 二、如何将第一国际打造成东莞商业之都 三、如何打造“第一国际”商务领袖形象 四、如何打造“第一国际”酒店式公寓 营销推广方案……………………………………………………………………………………… 18 一、项目品牌与企业品牌如何互动 二、营销推广战略分析 三、广告策略 四、媒体策略 五、销售策略 六、现场形象包装策略 七、营销费用预算 八、销售准备工作时间表  项目深化分析总结 一、项目所在城市分析总结 东莞——粤港经济走廊上一个经济高速发展的地级城市。 东莞——正在打造城市新中心，实施新城市战略。 东莞——最具竞争力，但加工型经济非常明显，金融、保险等现代第三产业相对较弱。 东莞——城市交通网络欠发达，影响城市现代化的进程。 东莞城市定位——现代制造业名城。 东莞人——富有、务实的岭南人。 二、项目所在区域分析总结 中心区，是东莞未来的政治、经济、文化、金融、商业中心，是这个城市的心脏，是推动城市运转的重要力量。 中心区，是东莞经济腾飞的“引擎”，是东莞的城市窗口。 中心区，是本项目最大的利益点，是本项目地块价值得到支撑的重要保证，是本项目打开市场大门的“金钥匙”。 东莞人对中心区有很高的预期，但都在持观望的态度。中心区的发展还需假以时日，还需经过东莞城市发展战略的检验。  三、项目自身分析总结 “第一国际”解读 （一）、“第一国际”是补充和完善城市功能的复合体 “第一国际”不仅是一个居住的地产项目，他更是城市功能的补充和完善。所以“第一国际”的发展应符合21世纪城市的三大特质： 1、最佳功能组合：基本功能：居住区、写字楼、酒店、影院（艺术馆）；从属功能：娱乐、零售商业、餐馆、休闲； 2、最佳生活聚居：居住、商务、购物、休闲、娱乐； 3、最佳步行街区：所有功能与生活均在步行的范畴内轻松解决。 （二）、“第一国际”属性定位：中央财富区 “中央财富区”就是制造财富、实现梦想的事业王国。 “中央财富区”就是精英荟萃、演绎成功的舞台。 “中央财富区”就是投资超值地。 “中央财富区”就是身份、地位、财富、资本的象征。 （三）、“第一国际”功能定位 第一国际功能组合架构 （四）、“第一国际”发展目标 新东莞的城市生活晶片。 未来CBD商圈的核心和“灵魂”，东莞人购物天堂 开创东莞地产城市运营先河。 新东莞国际商务王国 （五）、“第一国际”现状 处在一个高城市价值地段的项目。 周边的市政资源可以极大丰富项目的经营资源、价值资源。 “东莞国际会展中心”给项目开发经营的提供最直接的利益支持。 项目所处地段还属于“半生地”地段。 周边居民非常关注本项目。 产品设计还存在许多不足。  四、项目目标客户分析总结 （一）、商铺的客户 年龄在30～45岁之间，他们是成功者，有良好的经济条件。 这部分客户精明、理性，有良好的投资理财意识，对物业价值有很高的判断能力。 在置业时非常理性且十分慎重。 这部分客户主要由本地人、周边地区人士、港台人士和部分企业构成；他们一部分人靠出租、物业升值来实现投资价值；一部分人用于自营。 （二）、写字楼的客户 主要为从事第三产业的企业和部分投资者。 有改善企业办公条件的愿望。 企业发展良好。 注重企业形象塑造。 他们认为东莞目前写字楼价格较低，投资写字楼有良好的升值潜力。 （三）、商务公寓客户 年龄介于26-38岁，他们事业小成，收入稳定。 不太富有，但有超前的生活意识和时尚的生活主张。 大多受过良好教育，容易接受新的概念和生活方式。 重视物业的交通和生活的方便，他们也重视物业的品位。 重视物业的性价比，希望物业有良好的兑现价值能力。 喜欢的生活元素：咖啡、音乐、上网、泡吧、健身、聊天、购物……。  产品发展深度建议 一、“第一国际”支撑要素分析 “第一国际”案名把项目提升到一个相当高的高度，所以我们认为“第一国际”应该打造成东莞地产项目第一品牌或领袖品牌，他应该是东莞地产名副其实的“王者”，他将以傲视群雄的气势惊现莞邑大地。 “第一国际”由于开发体量大，时间长，所以在开发过程中应注意节奏的把握，注意营销资源的合理利用和各开发阶段的相互促进的作用。我们建议分两期开发：第一期开