相城漕湖拿地分析20120704.pptVIP

用地分析 产品形态：高层住宅 总建面积：102600.5平米 预期高层售价：6000-6500元/平 可建及总销 产品 可建面积（平米） 高层 102600.5 可建面积 总销金额 产品 可建面积（平米） 售价（元/平） 总销（元） 高层 102600.5 6250 641253125 用地测算分析 备注： 高层建安成本按3500元/M2 计算 ； 销管财税按（建安+土地）的20%计算 1号用地 预期利润率 5% 10% 15% 20% 25% 30% 基地面积（㎡） 34200 34200 34200 34200 34200 34200 建筑面积（㎡） 102600.5 102600.5 102600.5 102600.5 102600.5 102600.5 总销（万元） 64125.3 64125.3 64125.3 64125.3 64125.3 64125.3 建安成本（万元） 35910.2 35910.2 35910.2 35910.2 35910.2 35910.2 土地成本（万元） 14982.90 12669.57 10557.41 8621.26 6840.00 5195.76 销管财税（万元） 10178.62 9715.95 9293.52 8906.29 8550.04 8221.19 合计成本 61071.71 58295.73 55761.13 53437.75 51300.24 49327.15 地价（万元/亩） 292.07 246.97 205.80 168.06 133.33 101.28 净利润额（万元） 3053.59 5829.57 8364.17 10687.55 12825.06 14798.15 1235元/平 1029元/平 按照10-15%利润率计，拿地成本206-247万元/亩 用地风险提示 风险 区域乡镇属性明显，配套不成熟，对外交通不便； 初期开发，产业基础薄弱，无产业人群导入催生商品房需求； 周边乡镇及活动岛有近300万方商品房存量； 有大量拆迁房，改善购房需求易外流。 机会 拆迁房集中地，有一定改善置业需求。 2号用地评估 用地分析 产品形态：总部办公，联排、叠加形态 总建面积：68733.7平米 预期联排售价：8000元/平；叠加售价：6500元/平 可建及总销 可建面积 总销金额 产品 可建面积（平米） 联排 27493.5 叠加 41240.2 产品 可建面积 售价 总售价 总销 联排 27493.5 8000 219948000 488009300 叠加 41240.2 6500 268061300 用地测算分析 备注：总部办公产品建安成本按3000元/M2 计算； 销管财税按（建安+土地）的20%计算 2号用地 预期利润率 5% 10% 15% 20% 25% 30% 基地面积（㎡） 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 建筑面积（㎡） 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 68733.7 总销（万元） 48801 48801 48801 48801 48801 48801 建安成本（万元） 20620.1 20620.1 20620.1 20620.1 20620.1 20620.1 土地成本（万元） 18110.85 16350.35 14742.94 13269.48 11913.90 10662.59 销管财税（万元） 7746.19 7394.09 7072.61 6777.92 6506.80 6256.54 合计成本 46477.14 44364.55 42435.65 40667.50 39040.80 37539.23 地价（万元/亩） 175.66 158.59 143.00 128.70 115.56 103.42 净利润额（万元） 2323.86 4436.45 6365.35 8133.50 9760.20 11261.77 按照10-15%利润率计，拿地成本143-159万元/亩 2379元/平 2145元/平 用地风险提示 风险 区域产业发展缓慢，周边产业园整体档次不高，对总部办公的需求预期不强； 苏州新区与园区在售总部办公产品销售并不理想； 机会 生态环境优越，对外大交通发达，符合总部办公对环境的需求。 3号、4号用地评估 用地分析 产品形态：1-3F底商+SOHO 总建面积：3号：25333.46平米 4号：108733.9平米 预期底商售价：