铜仁市公园道号全案为策划书.doc

公园道1号全案策划书 2007年10月 序：激清燃烧的岁月 ——我们的出现，必将铜仁的房地产市场推进至少10年…… 目前在铜仁房地产市场上，大部分品质差，起点低的多层及商住混合住宅占据大部分市场份额，其超高容积率、超低绿化率或是根本没有绿化，粗糙的规划设计及户型设计，缺乏社区及人文生活氛围，更没有保证高品质生活的相关配套设施；没有基本的安防及智能化系统，更没有完善的物业管理及服务；没有专业化和具有社会责任感的房地产开发商，没有专业的市场策划和销售队伍，更没有形成一种房地产开发商就是为大众及后世建造美好家园的主导者……而如今，随着世纪地产及公园道1号项目的出现，必将改写铜仁房地产的市场格局及发展状况，引导铜仁的房地产市场和消费理念步入高速、健康发展的快车道，进入激清燃烧的岁月！ 第一章：上兵者伐谋，下兵者伐城 没有竞争的孤独 ——最大的对手就是自己 高度、气度 28、32+1的建筑高度 26万平方米的全电梯高层社区 公司出资建设的1.77万公顷“世纪公园”紧邻社区，成为社区一景 毗临锦江、火车站、边社野开阔，地理位置得天独厚 坐拥百年老校，周边高校环绕，文化积淀丰厚 先进的规划设计、完美的建筑设计、齐全的配套设施为优质生活淀定了坚实的基础 完善的物业管理与高科技智能化系统保障居家安全 专业的策划营销及品牌运作 先进的文化管理及品牌开发理念 …… 这些，足以让我们领袖铜城，主导市场。 所以，我们要超越的不是别人，而是自己！ 第一个吃螃蟹的人 ——我们不得不思考的问题 如此大规模的纯电梯高层的社区，在铜仁属首例，就算在贵州省城贵阳市也不多见，由此引发的消费水平及消费观念在差距上的改变会是多久的时期和多大的效应？ 铜仁目前房地产产品都因附加值较少和产品品质低下而导至成本较低，从而售价也相对维持在一个较低水平，价格的弹性区间较小。而随着我们高品质、高附加值的产品推出，其成本的增加必然导致售格新高。其高品质与附加综合价值转化的而形成的最终价格能否为目标客户群所理解、认同和接受？ 高端住宅的消费能力与消化速度是否能与公司的开发节奏、资金计划符合？ 能否科学合理的进行全程策划、包装及营销工作，坚定不移走文化及品牌的战略路线？ 解决问题的方法——解决、逃避，既然无法逃避，只好从容应战。 怎么解决、如何突破？ 我们来看一个观点： 三流营销卖产品、二流营销卖品牌、一流营销卖的是一种梦境！ 住宅消费的不是建筑产品，而是生活与情感的综合体 “房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物；楼盘并不是钢筋加水泥，它脱胎于它所要求的文化和精神；一个楼盘只有注入了文化的内涵，才能增加它的价值；产品本身就是流行歌曲，很容易过时，只有附加在楼盘上的文化，才能持之以恒。” “宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。”人与空间的关系承载着人类居住文明的宏大叙事。住宅一直都承载着家庭、婚姻、个性、身份、地位，好的住宅，一定是精神寄托之地，一定是心灵归属的地方，给人带来宁静绵长的情感印记和安居乐业的精神体验。 所以，我们可以这样认为，住宅并不是一个建筑产品，而是一个能提供与生活相关之一切的综合体，它承载着人们对生活太多的追求。在房子里，人们会想象到生活的舒适、个性的释放、家庭的幸福、爱情的甜蜜、身份的体现、地位的象征…… 而这一切，我们称之为梦境，这个梦境是所有人对完美生活的一种想象，而我们，皆在营造这样一种完美的生活想象。 一、营造“礼制”氛围，做铜城最为世人认可的高尚社区 人之伟大，就在于人想有栋房子，有个家。自从有了房子，便有了豪宅与简易之分……。 为了辟免在房子上的无序竞争，中国为发明了一种“礼制”，不同的社会地位，房子的规模不同。前些年单位分房，处级干部120平米，科级干部80平米，有高级职称的享受处级待遇，其制度设计思想就像西周时的礼制。而如今，在这种钱权紧密联系的现实社会下，这种“礼制”仅然存在于，只不过是只可意会，不可言传罢了。 “礼制”中的等级虽说不是商品，但是可以通过商品的形式体现。在住宅产品中，我们的产品品质、环境、交通、物业、景观、社区氛围以及开发商所营造的独特的品牌个性与时代特征不同程序的构成了“礼制”中的各个因素，形成一个综合的精神产物，这个产物成为高档楼盘的至胜法宝，也是置业者所追求的理想目标。 述求要点： 百年奢华居所、铜城巅峰豪宅 居公园，赏锦江，达天下 不可否认我们的目标顾客还是以男性为主，男性有着天生的占有欲，有一种包容天下、成就天下的王者之气。而这种内心深处的向往与感受，我们可加以放大和扩散，让他们对本项目产生一种精神上的依赖感、认同感和满足感。 富人不一定都在富人区，但富人区里一定都是富人 富人