2012年营销推广策略12.22.pptVIP

* 通州成交量：11月成交量继续维持低位，近四周低位波动；预计12月将继续走低 11月通州商品住宅成交量为4.2万平方米，环比增长25%，同比下降17.2%，11月成交面积继续维持低位。 9月以来，通州多个项目降价销售，这进一步强化了购房者的降价预期，使其放缓了购房决策，导致成交量不断下滑。 近四周通州商品住宅成交量升降交替，低位波动。上周（11.28-12.4）成交量为4454平方米，环比下降4.3%。这也是10月中旬以来的最低水平。 目前购房者观望气氛浓厚，预计12月成交量将继续走低。 * 通州成交价格：11月均价与上月持平；近四周波动明显，预计12月价格将继续下调 * 受成交结构影响，近四周通州市场成交价格波动明显，上周（11.28-12.4）成交均价为16743元/平方米，环比小幅上涨1.4%。 珠江奥古斯塔城邦近期推出优惠房源，均价仅8000-9000元/平米，再创通州新低。预计受该项目影响，将有更多项目加大降价幅度，也将带动通州市场价格继续下调。 近3个月通州市场成交价格整体维稳，11月成交均价为18239元/平方米，同比大幅下跌10.0%，环比下跌0.1%，与10月持平。 同比来看，近2个月成交均价与去年同期差距逐步拉大，通州市场价格下调趋势明显。 燕郊成交量：11月环比大幅下滑；近四周整体上升；预计12月成交量将继续处于低位 11月燕郊商品住宅成交量为4.32万平方米，环比大幅下降54.4%。 9月以来燕郊成交量持续走低，虽10月受上上城集中签约影响，成交面积大幅回升，但仍不及8月淡季。 受黄金SOHO、燕京航城、天子庄园等集中签约影响，近四周燕郊商品住宅成交量整体上升。上周（12.04-12.10）成交量为14389平米，环比上升32.4%。这也是10月初以来的最高周度成交水平。 预计12月燕郊商品住宅成交量将小幅上升，但仍将处于低位。 * 燕郊成交价格：11月均价小幅下跌；近四周小幅上涨； 预计12月将稳中略降 11月燕郊商品住宅成交价格为7897元/平方米，环比小幅下跌2.7%。 天子庄园五期近期新开盘均价5600元/平米，全款95折，降幅达2000元/平米；华堂高尔夫庄园独栋别墅价格下调了3000元/平米；上上城、壹克拉公馆全款95折，中兴和园、美林君渡等折扣力度也逐步加大。 受成交结构影响，近四周燕郊商品住宅成交均价不断上涨，上周（12.04-12.10）均价为8661元/平方米，环比上涨4.9%. 燕京航城、壹克拉公馆等价格较高项目成交占比较大，是商品住宅均价上涨的主要原因。 但从项目报价来看，多个项目折扣力度加大，预计12月均价将稳中略降。 * 香河成交量：11月成交量创年度新低；近四周波动较大；预计12月将继续走低 11月香河商品房市场成交量继续走低，成交面积仅为1.92万平方米，环比下降31.4%。成交量降至今年5月以来的历史低位。 二季度以来香河成交量走低一方面是由于土地风波导致当地部分客户外流；另一方面是由于北京限购令深入执行和二三线城市限购范围扩大，导致购房者观望氛围浓厚。 * 近四周香河商品房成交量波动较大。上周（12.04-12.10）成交量为5749平方米，环比下降36.9%。 目前购房者观望气氛浓厚，项目降价幅度尚未达到购房者心理预期，在政策不转向的情况下，预计12月成交量将继续处于低位。 香河成交价格：11月均价大幅下跌；近四周波动明显；预计12月均价将继续下行 * 受成交结构影响，近四周香河商品房成交均价涨跌交替，波动明显。上周（12.04-12.10）成交价格继续小幅下跌至5872元/平方米。 近期京汉君庭推出特价房源4880元起、香城郦舍推出8折特价房，珠光御景、华都泊雅园等多项目下调销售价格，鸿坤罗纳河谷全款94折。香河在售项目折扣范围和力度逐渐增大。预计12月均价将环比下跌。 11月香河商品房成交均价为6054元/平方米，环比大幅下跌10.1%。 近期香河部分项目通过多种形式降价促销，面对销售压力，在售项目降价范围和力度逐步增大，预计12月香河商品房价格将继续下行。 香河竞品项目分析：大运河孔雀城一期、二期基本售罄；三期一标段上周无成交 * 注：数据来源于香河商品房备案网站，大运河销售均价为累计已签约量的整体均价； 表：香河竞品项目去化情况 项目名称 项目分期 上市时间 总套数 可售套数 已签约套数 上周销售套数 上周销售面积(平米) 销售均价(元/平米) 去化率 月均去化套数 库存量出清周期(月) 大运河孔雀城一期 三标段 2009年6月11日 311 6 305 0 0 5268 98.1% 10 0.59 四标段 2009年7月23日 40 0 40 0 0 6924 100.0% 　 　 大运河孔雀城二期 2.1期A区 2009年8月6日 77 5