保利广州保利石楼项目营销推广策略方案.ppt

广州新城 中心康城 项目定位 保利地产品牌核心——“和谐生活自然舒适” 延续“生态感”的开发理念，将亚运村定位“岭南特色的水乡国际居住模式”相结合，把规划的流通性能、采光性能及项目配套作为产品开发特色，提升附加值。 保利品牌核心 绿色亚运 环保亚运主题 定位释义 保利品牌核心 + 绿色亚运 产品规划特点优势：采光、通风、实用率高性能 社区建材节能、降耗性能，参考亚运村的规划理念 突出大环境：莲花山、海鸥岛生态保护区 后期营销卖点：“亚运村姊妹城”把亚运村规划概念移植 强调社区区位价值，居住环境是现代都市“高压族”需求的生活模式 “绿色亚运”的四大营销优势 亚运板块 绿色双城 广告形象 双城：可指代与亚运村“姊妹城”，也可指代1、2号地块 项目命名 保利 ·山河 谐音：山，莲花山下；河：水边 后备命名 南亚湾 绿城 亚运及大环境概念 林岸 蓝畔 自然意境概念 心岸 2010 年轻活跃概念 价格建议 价格 户型 规模 楼盘名称 所属区域 东湖洲 8000元/ ㎡ ， 毛坯 120-150平方米大户型为主 建筑面积15万平方 番奥冠军城 8800元/ ㎡ ， 送车位或装修 71平方米的二房到126平方 米的三房 占地：330亩，22万平方 米；总建筑面积为60万平 方米，规划建设2500多套 住宅，大部分为小高层 海伦堡花样华 7800元/ ㎡ ，毛坯 93-380平方米的复式，在 售二期以130-140平方米的 大户型为主 占地15万平方米，总建筑 面积23万平方米，共分三 期开发，主打户型为110～ 120之间的3房单位。 喜盈雅境 8000-9000/㎡，毛坯 在售单位面积在100平方米 的三房到140平方米的四 房，6座单位预计08年初推 出，户型面积130-160平方 米的四房 占地：26931平方米，建筑 面积48251平方米 柏丽花园 市桥板块 共12层，现建至10层 尚东尚筑 石基 1、在售项目价格分析 8600－9300元/ ㎡ 43187、 114320 雅居乐3－2、3地块 9970元/ ㎡ 114320 金地4－2地块 价格 户型 总建面 地块名称 所属区域 预计9523元/ ㎡ 套内面积90平 方米以下 比重要求达到 100% 72616 万科 市桥南区 8623元/ ㎡ 29008 惠明盛3－1地块 7788元/ ㎡ 90平方达到57％以上 86461 合生 未定 未定 450000 庄士 推测6000元/ ㎡ 未定 25898 雅居乐赤岗村地块 石楼 2、地块项目价格分析 价格建议 价格建议 南区 市桥 石楼 石基 广州中心 石楼 南区 南沙 10000—20000元/平方米 7500—8500元/平方米（毛坯） 7000元/平方米（毛坯） 6000元/平方米 华南板块 sunday8000—8600元/平方米（毛坯） 6000元/平方米 入市时机 2007年12月 亚运村的正式动工 2008年6月 2009年12月 亚运村投入试用 2009年1月 工程 一期 二期 三期 综合因素考虑、抢先入市：2008年10月 2009年初共有11600套小户型推出 恳亲大会 奥园限价房 金地 合生 5000套 2200套 6800套 庄士 番禺置业 惠明盛 保利 美心 祈福 京旭 鼎威 万科 石楼 石基 南区 第四部分 产品建议 90/70产品的市场状况 中小户型回暖快，下调幅度小，成交增幅大 90-100 110-130 130-210 120-280 户型面积段（㎡） 8500 8000 7500 7500 均价（元/㎡） 20—50 15—25 5—30 15—25 月消化速度（套） 花样年华 柏丽花园 东晟明珠 冠军城 30 20 25 2月消化速度（套） 8000 6000 6500 调整后均价（元/㎡） 10 12月开售 5 07、08年10—1月消化 花样年华 喜盈雅境 冠军城 1、北面地块开发建议 北地块产品规划 4% 163 ㎡ 135 ㎡ 24% 145 ㎡ 120 ㎡ 46% 108 ㎡ 90 ㎡ 12% 90 ㎡ 75 ㎡ 13% 84 ㎡ 70㎡ 比例 推算建筑面积 套内面积 南向景观相对开阔规划大3房户型比较合理 受临路因素影响建议更改为2房变3房户型 户型 原规划：2房变3房 现规划 建议保留原“偷面积”户型规划 原规划 现规划 建议调整主阳台向中心景观 2、南面地块开发建议 思考 南地块产品规划 考虑到南面地块销售期，电厂搬迁问题依然受客户抗拒 考虑到地块小，仅依靠江景支持销售，可望江景面大户型布局问题 建议 30% 70% 比例 90-110㎡ 60-70 ㎡ 建筑面积 46% 133㎡ 110㎡ 54% 84㎡ 70㎡ 比例 推算建筑面积 套内面积