第四章节房地产用益物权.pptVIP

第五章 房地产用益物权 §1 国有土地使用权 一、含义及特征 1、含义 是以开发、利用、生产经营、社会公益事业为目的， 在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物并进行占 有、使用和收益的权利。 关于国有土地使用权的概念，理论界存在三种观点： 我国国有土地使用权相当于大陆法系中的地上权。地 上权概念简洁明了，可以用“地上权”取代土地使用权 概念。（江平：中国土地立法研究，中国政法大学， 1997年） §1 国有土地使用权 第二种观点，认为应当用土地使用权概念。(王卫国： 中国土地权利研究，中国政法大学，1997年) 第三种观点，认为我国的土地使用权相当于大陆法系 中的地上权，但考虑我国的习惯，拟称基地使用权。 （梁慧星：中国物权法研究，法律出版社，1998年） 我国理论界绝大多数同意第二种观点，其理由有： （1）我国法律规定的土地使用权的范围是很广泛的，包 括了地上权内容。地上权是在他人土地上建造建筑物、 设置工作物而使用他人土地，可以转让、继承或设定抵 §1 国有土地使用权 押权。因此，土地使用权与地上权很相近。但我国的土 地使用权的内容比地上权宽泛，如土地使用权可出租， 但这在地上权中是不允许的。 （2）大陆法系国家，土地所有权允许进入市场流转， 是土地市场的主要权利载体。因此地上权一般并不具有 实际土地流转功能。而我国的土地所用权不允许进入市 场，土地使用权是土地市场的唯一权利载体，具有实现 土地民事流转的功能。 （3）地上权的产生是与地上建筑物属于土地的法则联 §1 国有土地使用权 在一起的，可以说是对此法则的修正。在罗马法中，对 不动产实行“地上物属于土地”的添附原则，由此可见， 地上建筑物不具有独立的价值，任何人在他人土地上建 造房屋，由土地所有人取得其所有权，这对建筑物人利 益的保护是十分不利的。正是为了弥补这一缺陷，罗马 法创立了地上权制度，允许建筑人在向土地所有权人支 付地租后，享有以保存建筑物或其他工作物为目的的权 利，后被大陆法系国家所继承。而我国，法律设立了建 筑物所有权制度，实质是保护建筑物所有权人的利益， §1 国有土地使用权 因此，没有必要设立地上权。 （4）将土地使用权改为基地使用权，也是不可取的。一 是基地一词并不是法律概念，而广泛用于其他领域，如空 军基地、农业基地、试验基地等，因此，使用基地使用权 难以与其他基地区别开来；二是基地使用权缺乏理论依据 我个人认为，应当区别划拨土地使用权与出让土地使 用权的不同。划拨的土地使用权可称为“土地使用权”。而 出让的土地使用权是一种独立性的权利，在有效年期内， 土地拥有者可以自由行使其权利。因此，出让的土地使用 §1 国有土地使用权 应用“土地业权”概念。土地业权指土地所有者将占有、 使用、收益和部分处分权分离出来，并重新组合由受让 人能够直接支配、营运的一种独立性的权种。 背景资料： 英国：英国的土地归英王所有，英王把土地授予给其他 人，这些人就成了土地的持有人，土地持有人拥有的土 地权利称为土地永业权（也称自由土地保有权），他们 的权利受法律的保护。英国的土地业权分为四种：无条 件继承的土地产业权，限制继承的土地产业权，终身保 有的土地产业权和限期保有的土地产权，前三种可称为 §1 国有土地使用权 永业权，后一种称为租业权。 2、国有土地使用权的特征 国有土地使用权是一项他物权（用益物权） 具有派生性 是指它是所有权能在一定条件下分离而产生的权利。 具有从属性 是指它的产生以所有权的行使为前提，它的存续也受 到所有权的制约。 3、国有土地使用权的设立 国有土地使用权的设立方式：划拨和出让两种。 §1 国有土地使用权 二、出让的国有土地使用权 1、含义 是指国家将国有土地使用权在一定年期内让渡给土地使 用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行 为。它包括以下内容： 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家 垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； 出让的土地使用权是一种独立性的权利； 集体土地不经征收不得出让； §1 国有土地使用权 在出让行为中，国家与土地使用者是平等的。 2、国有土地使用权出让合同的特征 属于民事合同 关于这一问题，存在着争论。有一种观点认为，它属 于行政合同。其理由：一是从土地使用权出让金来看， 它不是土地使用权的商品价格，出让方并不是单纯追求 收取最高的土地使用权出让金，而是考虑如何实现行政 管理目的，确定出让金成了一种管理手段；二是出让方 可以直接根据法律采取单方行为，如收回土地使用权， §1 国有土地使用权