第二章 房地产项目建设程序 (修订版)_图文.pptVIP

第二章 房地产项目建设程序 建设项目的基本建设程序－2 从基本建设的客观规律、工程特点、协作关系、工作内容来看，在 多层次、多交叉、多关系、多要求 的时间和空间里组织好建设，必须使项目建设中各阶段和各环节的工作相互衔接。 建设项目的基本建设程序－3 基本建设项目一般是指经批准包括在一个总体设计范围内进行建设，经济上实行统一核算，行政上有独立组织形式，实行统一管理的基本建设单位。通常情况下是由若干个有内在联系的单项工程或是一个独立的工程所构成。设计文件规定分期建设的单位，每一期工程作为一个基建项目，在这种情况下，一个基建单位不止一个基建项目。现有企业、事业单位按照规定用基本建设单纯购置车、船、飞机、勘察设备、施工机械等，不作为基本建设项目。全部投资在10万元以下的工程，不单独作为一个基本建设项目。 建设项目的基本建设程序－4 按现行规定，基本建设的大中小型项目，是按项目的建设总规模或总投资来确定的。新建项目按一个项目的全部设计能力或所需的全部投资（总概算）计算；扩建项目按扩建新增的设计能力或扩建所需投资（扩建总概算）计算，不包括扩建前原有的能力。 按国家现行规定，非工业项目大中型项目的限额为3000万元，3000万元以上的为大中型项目，3000万元以内的为小型项目。 建设项目的基本建设程序－6 基本建设程序是基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序。 这个顺序反映了整个建设过程必须遵循的客观规律。 我国将工程项目的建设程序分为五个阶段:决策、设计、准备、实施及竣工验收。 （ 也有分为六个阶段的：增加了项目评估阶段） 建设项目的基本建设程序－7 各阶段参建设单位的介入情况示意图 一、 决策阶段工作内容－－1 一、决策阶段 这一阶段的主要工作包括：建设项目建议书提出、进行可行性研究、编制可行性研究报告、审批可行性研究报告、组建建设单位。 1、项目建议书 项目建议书是向项目隶属部门提出要求建设某一项目的建议文件。 提出项目建议书的依据可以是政府的批文、人大的议案或政协的提案，也可以是某个咨询机构或个人的研究成果。 一、决策阶段工作内容－－３ 项目建议书是由项目发起人（目前一般是投资者：项目主管部门或企、事业单位）对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议。 主要是为确定拟建项目是否有必要建设，是否具备建设的条件，是否需再作进一步的研究论证工作提供依据。国家规定，项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书还不是项目的最终决策。 一、决策阶段工作内容－－４ 项目建议书的内容．视项目的不同情况而有繁有简。一般应包括以下几个方面： ①建设项目提出的必要性和依据； ②产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； ③资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析； ④投资估算和资金筹措设想； ④项目的进度安排； ⑤经济效益和社会效益的估计。 一、决策阶段工作内容－－５ 项目建议书按要求编制完成后．按照建设总规模和限额划分审批权限报相关部门审批。 凡属大中或限额以上项目的项目建议书，首先要报送对口主管部门，同时抄送国家计委。 一、决策阶段工作内容－－7 归口主管部门先进初审，归口主管部门初审通过后报国家计委，由国家计委再从建设总规模、生产力总布局、资源优化配置及资金供应可能、外部协作条件等方面进行综合平衡，还要委托有资格的工程咨询单位评估后审批。 其中总投资超过2亿元的国家计委审查后由国务院审批凡归口主管部门初审未通过的项目，国家计委不予审批。凡属小型和限额以下项目（3000万元）的项目建议书，按项目隶属关系由部门或地方计委审批。 讨论：谁能挖到水？ 一、决策阶段工作内容－－8 1.可行性研究 我国从80年代就将可行性研究正式纳入基本建设程序的前期工作计划，规定大中型项目、利用外资项目、引进技术和设备进口项目都要进行可行性研究。。 项目建议书经批准后即可着手进行可行性研究? 对项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。 承担可行性研究工作的单位一般应是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位。 通过对建设项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，作出多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，写出可行性研究报告。 国家规定，凡是经可行性研究未通过的项目，不得进行下一步工作。 一、决策阶段工作内容－－9 2.编制可行性研究报告 可行性研究报告的编制是在可行性研究通过的基础上，选择效益最佳的方案进行编制，它是确定建设项目、编制设计文件的重要依据。 一、决策阶段工作内容－－10 一、决策阶段工作内容