第四章房地产开发的程序与管理_图文.pptVIP

第四章 房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的主要程序 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金等，这就要求开发商具有市场分析与市场推广、投资决策、城市规划、国家法律和各级政府的法规与政策、经济合同、建筑设计、建造技术、财政金融、风险控制、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。 一、房地产开发的主要程序 一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 当然，房地产开发的阶段并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 ⒈ 投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容，我们本书后续章节中详细介绍。 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中判断其可行性。 在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评估（评价）两部分工作。前者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。 ⒉ 前期工作 当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还许多工作要做，这主要涉及开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。 前期工作的内容主要包括以下几个方面： ⑴ 分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。 ⑵ 获取土地使用权。 ⑶ 征地、拆迁、安置、补偿。 ⑷ 规划设计及建设方案制定。 ⑸ 与城市规划管理部门协商、获得规划许可。 ⑹ 施工现场的水、电、路通和场地平整。 ⑺ 市政设施接入的谈判与协议。 ⑻ 安排短期和长期信贷。 ⑼ 对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 ⑽ 对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金或售价水平。 ⑾ 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 ⑿ 对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。 ⒀ 开发项目保险事宜洽谈。 上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。 ⒊ 建设阶段 建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不像前面两个阶段那样具有弹性。 开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算。同时，开发商还要出面处理工程变更问题，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。 ⒋ 租售阶段 当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。 在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者，但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。 对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售