北京朝阳北路酒店式的公寓市场研究及价格定位报告.pptVIP

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2017-05-07 发布于湖北
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北京朝阳北路酒店式的公寓市场研究及价格定位报告.ppt

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北京朝阳北路酒店式的公寓市场研究及价格定位报告

朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告二、区域酒店式公寓分析区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征高档楼盘为主：表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端消费群体；售价高：精装修均价16600-19000元/平方米，总价200万元左右，其中，星河湾单套总价甚至达千万元以上；户型面积大：诸多项目主力户型面积都在140㎡以上；精装修：75%项目精装修。区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。随着2003年底朝阳北路的开通这一利好条件，朝阳北路房地产价格迅速增长，2004-2006年区域内各项目销售价格上涨率均在50%左右，区域整体价格上涨2倍。尤其是2005年星河湾的标杆作用，加速了该区域市场价格的提高。区域房地产市场发展趋势：形成名符其实的高端居住区。四、项目自身条件分析市场比较法定价结果定价对象与案例比较对象内容待定价格物业用途交易日期使用年限交易类型交易情况区域因素个别因素修正后的价格(元/平方米) 临路状况交通状况基础设施状况距市中心距离公共服务配套设施可视景观人文环境物业管理及服务建筑类别户型及朝向智能化设施与室内配备装修状况案例1 20000 100/100 100/95 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/105 100/102 100/90 100/100 100/100 100/100 100/96 100/100 100/100 19657 案例2 20000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/120 100/102 100/90 100/100 100/90 100/90 100/100 100/100 100/100 18155 案例3 36000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/115 100/104 100/90 100/100 100/100 100/98 100/106 100/100 100/100 27213 案例4 24000 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/120 100/102 100/95 100/100 100/105 100/98 100/103 100/100 100/100 19778 案例5 33000 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/110 100/104 100/90 100/100 100/100 100/100 100/103 100/100 100/100 25672 表2：比较因素修正系数表 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五个比准价格相近，因此采用加权平均后的结果：市场比较法得出本项目销售价格＝（16657×0.2+18155×0.2+27213×0.15+19778×0.3+25672×0.15）÷5 ＝21429（元/平方米） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （1）收益法定价的公式 p 为房地产市场价值； a 为年纯收益； r 为折现率； n 为收益年期。销售价格定位（三）——收益法定价法 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 假设纯收益每年不变 r=7.47% n=50 出租率按80％，70％，60％，运营成本按总收入的20％