同策上海大发集团普的陀区地块前期营销定位报告.ppt

谨呈：大发集团;报告框架;本案地处普陀区，普陀区为上海的中部，紧邻静安区，与市中心距离5公里 项目所在光新路板块属于普陀的南部，是普陀区重点旧城改造区域 项目位于板块南端，紧贴内环线，距离中山公园4公里，静安寺3.5公里，人民广场5公里，项目优势显著;宗地现状;周边配套;经济指标;项目属性界定;直接竞争： 光新板块 间接竞争： 武宁、长寿板块（普陀） 大宁、不夜城板块（闸北）;区县;板块;本 案;项目名称;作为内环沿线的成熟居住板块，汇集众多高品质项目， 目前价格支撑在3W以上，区域的消化能力比较稳定， 未来土地稀缺性显著;R2;NO1·板块崛起;真如副中心;交通裂变;环境提升;板块重新定位;NO2·高品质云集;主要竞品梳理;项目名称;项目名称;项目名称;竞品对比分析;板块已进入品质竞争时代 中高端楼盘占据市场主力;NO3·客户演变;--------选取香溢花城作为研究板块内客户演变趋势的案例;客户分析;客户演变;客户演变;客户版图向全市扩张 越来越多高端客户认同板块;第一步·策略思考;项目策略思考;初步定位方向;定位论证;　;案例华润外滩九里;销售业绩;案例皇家花园;建筑外立面以淡黄色调为主，外墙全部为石材手工打造，配合镶金的雕饰和意大利陶立克式的柱子;销售业绩;市场认可度高;第二步·项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;客户定位;客源客层;;竞品对比分析;房型;大户型去化速度;产品定位结论;原： 1R：小于90平方米 12.59% 2R：90-120平方米 51.61% 3R：120-150平方米 31.70% 4R：150平方米以上 4.09% ;第三步·产品建议;产品价值树分析模型;PART ONE: 规划调整; 就其项目规划设计而言，整体规划排列形式、布局方面较为合理，可调整余地不大。 但根据新一轮市场定位，就此项目的户型面积、配比等方面要作出调整：;层数局部调整;白色字体;满足住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于一个小时;3R：130-140平方米;PART TWO: 户型;14F;两梯四户 25F / 26F / 26F 109+96+96+110 ;18F;两梯三户 22F / 22F / 26F / 26F / 26F / 26F / 21F 141+103+138;两梯两户 11F / 18F / 18F 160+165;26F;PART THREE: 外立面建议;造型上 线条轮廓感较强，采用装饰艺术手法 材质上 底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂料，整体立面体现较高品质感。;细节上 贴金柱头装饰，起到画龙点睛的作用 局部线脚的装饰，丰富了立面的造型感;装饰艺术手法 柱头：雕花贴金 檐口：装饰线脚 线脚：菱角分明，立体感强;在贴近人的视觉范围内，采取石材贴面打造品质感，而超出部分则可采用真石漆来代替石材，控制成本;PART FOUR: 公共部位建议;大堂空间模式建议 双层挑空大堂 入户大堂设计为双层挑空大堂，明亮开阔，气派宏伟，丝丝细节，尽现豪宅品质，又在功能上为住户的需求武装到牙齿； 上下双入户大堂 一层为地上入户大堂，地下一层为车库入户大堂，自动扶梯相连； 大堂功能 酒店式大堂概念 不小于500平方的挑高大堂，内设接待、休息、商务等功能区，专人24小时管家式服务。;大堂空间装修标准 典雅的古典风格 浪漫的简欧风格，与高端小区定位相吻合； 用料高贵 墙面及地面采用进口石材铺贴，公共家具、灯具、装饰品一并定制尊贵感油然而生； 装修细节 采用900KG以上容量电梯，保证家具、钢琴等大型物件的搬运； 创新 地下电梯大堂同样引入精装修准。;PART FIVE: 景观;大气的塔楼式入口，不仅连接了低层的沿街商铺，而且起到了精神堡垒的作用，明显而气派。;下沉式的会所广场，在垂直范围拓宽了空间，并丰富了会所的层次感与功能性;水景坐落于入口景观的尽端，形成静止的空间，同时又向南北两端延伸出新的景观轴线。;作为一个景观节点，精致的水景设计，休闲的栈道布置，幽静的池水为回家的人们提供了一个休憩、嬉戏的美好空间;利用铺地、坡地植被、景观树及穿插其间的小广场设置形成丰富的景观轴线，串联其各宅间景观节点。;利用商铺顶层设置屋顶花园，休憩平台，充分利用空间，不仅美化环境，更可提供多层次的休憩空间。;在各楼栋间设计具有趣味性，简洁性、精巧的景观，提升住户的参与性;PART SIX: 装修标准;4500元/平方米装修标准;客 厅;厨 房;主卫生间;PART SEVEN: 会所建议;会所建议;顶级会所设置，兼具营销体验场和客户社