合富辉煌郑州托斯卡的纳公寓下阶段营销计划.pptVIP

郑州·托斯卡纳公寓下阶段营销计划;国庆期间市场概况及小户型销售情况 公寓销售情况 下阶段公寓推广及政策手段;九月及“十一”市场小结;整体市场运行情况;;9月份全市商品住宅销售4210套，较上月下降了20.3%,较去年同期下降了21.7%；商品住宅销售面积40.22万平方米，较上月下降了24%，较去年同期下降了24.52%。 销量无论同比还是环比均出现较大幅度下降。 ;商品住宅销售均价为3934元/平方米，较上月下降了148元，市场虽未出现明显的直接降价行为，但推出新货降价，市场促销造成的成交价下降成为不争的事实。;目前郑州商品房累计可售848.03万平方米，同比增长了75.63%，商品住房累计可售642.72万平方米，同比增长了93.06%。供销比正逐渐拉大。;各行政区：下表为2008年9月各行政区商品住房销售情况：;一线城市的“大幅度降价”和“退房”成为楼市的热点，郑州市众多开发商由于受??资金链的影响，纷纷开始打折优惠，多种活动促销层出不穷。 相比往年，今年郑州市场出现了“低首付”、“特价房”等多种手段，虽然无法阻止楼市下跌的局势，但无疑各种手段刺激了市场反应，挖掘了客户的购买力，多数楼盘收到了较好的效果。 购房者越来越关注楼盘的性价比、开发商的实力、工程进度、交房时间等实际问题，只有他们觉得物超所值的时候才会果断买进。;国庆市场促销情况;国庆期间项目周边举行活动的楼盘还有： 正商世纪港湾：国庆期间购房送15000元置业基金，效果一般； 金源城上城：买房送装修基金，送家电，因市场价格触动性不大，效果一般； 天伦水晶城：国庆购房额外优惠2%，因价格较高，市场反应一般； 非常男女：推出10套特价房，一口价3999元，其余可优惠5000元房款，项目位置优越，但产品面积大，不经济，销售不足5套。;十一国庆各楼盘都开展促销活动，来访量日均20组左右，比节前（10组）明显增多； 促销活动多因价格触动因素不大，客户反应较淡，多数楼盘日均销售在1套以下。 只有极少数楼盘，如普罗旺世，品牌信誉较好，实力规模受客户广泛认可，客户接受度较高。;回顾：首期推出洋房产品，因价格较高一个月仅销售6套。6月28日推出中小户型，开盘仅销售20余套。 8月：推出轻松付款，因多数白领对鑫苑品牌较为信任，且项目工程进度较快，鑫苑吸引了一批原来买不起鑫苑景苑的客户群。 9月：销售170余套，成为郑州销售冠军，据了解，70%以上的客户选择了轻松付款。 主推户型：高层户型33-89㎡，五层电梯洋房户型118㎡-183㎡； 近期主推产品：观景高层（共1911套）； 销售情况：近30天销售130套，销售均价5834元/㎡。;媒体推广：报纸广告、户外广告、短信、派单等； 优惠政策：首付可先付5％－10％，余下的在3－12个月内分期还款。按揭还款时返给客户14个月的部分月供，每月返500元。 观景高层：均价5400元/㎡，交5000订房； 多层电梯洋房：均价7200元/㎡，交10000订房。;鑫苑景园·8月份至今推广一览;限量推出30套特价房，均价约4100再优惠400元/㎡; 推出低首付置业计划，55㎡一房超低首付2万起，120㎡三房首付更低至8万; 国庆期间55㎡样板间开放，到访即有礼; 据了解：国庆期间日均来访20组，共销售约10套。;居易·十一促销;农业路经一路交叉口，金融写字楼中心，地理位置优越，租住市场成熟； 总建12万㎡，A、B、C 三栋32层的高层，1-4层商业，5层架空花园，北塔为酒店式公寓，东、西塔为小户型公寓。;主力户型一 50.83㎡的一室一厅，可改做1+1房，共270套;8月16日认筹； 双气，均价4580元/㎡； 样板房开放，1万抵2万优惠认筹，优惠后均价约4200元/㎡。;成功借鉴;截至10月13日 成交360套（含员工13套） 金额约7083万 成交均价3849元/㎡;2.余货分析;1.公寓下阶段营销策略;户外牌;公寓系列短信息;户外牌信息更换;业主，利海、合富员工——泛销售加强版;人力推广加强版; 更换手举牌，增加热销信息，突出利益点 调整派单时间：选择下午和傍晚下班时间 设计新的单张，单张上增设利益点促使客户到访： 凡凭单张宣传页到访均可获精美礼品一份，购买公寓可获20元/平米优惠 ;日期;一、市场轻松首付情况;天伦水晶城;主语城;威尼斯水城;裕华第九城市;竞争对手付款方式小结 在市场较为疲软的情况下，项目周边楼盘除普罗旺世、六合之家、绿都城、康桥上城品外均采取了轻松付款方式； 主要方式为发展商垫付和做高按揭比例； 轻松付款方式一方面可以挖掘经济实力较弱的部分客户的购买力，也可以促进部分客户资金周转段时间紧缺的成交。;广告诉求：2万元住洋房 操作：主要针对项目较为滞销的51㎡一房一厅（北向多层）