山东建邦文化西路商的务公寓项目前期策划.ppt

区域 中心区域 次中心区域 项目名称 达人界 诚基中心 万豪国际 发祥巷公馆 海尔绿城玉兰公寓 中齐未来城 大地锐城 香格里拉 香港国际 面积区间 45-65 50-72 30-85 45-110 70-210 41-53 30-49 56-90 32-70 售价(元/㎡) 11000 17000-21000 17000 10500 13000 8100 8800 8800 6500 面积情况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70㎡左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210㎡。 价格情况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-17000元/平方米；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/㎡左右。 项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60㎡的面积较受欢迎，总价控制在30-50万之间。 公寓市场分析 公寓项目市场表现——户型价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 公寓项目客户情况 区域 高档公寓 普通公寓 项目名称 达人界 诚基中心 万豪国际 发祥巷公馆 海尔绿城玉兰公寓 中齐未来城 大地锐城 香格里拉 香港国际 机关、事业单位 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 私营业主 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 企业中高层人士 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 普通工作者 ▲ ▲ ▲ ▲ 根据客户分析结果统计：40-50㎡的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。 私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费的主力客户群。 普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。 公寓市场分析 公寓项目客群情况 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 分布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。 市场表现： 旧城改造和东部区域发展，大量综合体出现，公寓产品有增无减，未来竞争激烈。 中心区域因明显区位优势、投资价值大，项目大多旺销；其他区域公寓产品销售情况不一，具有产品亮点、高性价比的公寓产品热销。 建筑形态上，平层公寓为主流，LOFT产品因成本、层高等技术问题需求受到制约。 目前以毛坯房为主，随着实力开发商进驻，精装公寓成为主流，且装修标准由粗放向精细发展。 以40-70平米的小户型公寓为主，大户型公寓存在与个别高品质项目。 价格差别较大，中心区域10000-17000元/平米,其他区域价格集中在6000-8000元/平米. 客户需求：私营业主和机关事业构成了主力客户群，对于普通公寓来说，单位的企业中高层、普通工 作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。 公寓市场分析 公寓项目市场总结 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发目标 利润最大化 社会效益 最大化 产品是基础，产品要实现作品化； 利润最大化是终极目标； 社会效益最大化是重要保障。 产品作品化 避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 项目带来更大机会 客户眼中的作品 政府眼中的作品 企业眼中的作品 三老满意吗？老头子——老板——老百姓 开发目标分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 抢占市场，确立项目市场地位 主题概念是一条主线：如果说项目推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链； 主题概念是一个统领全局的制高点：它把构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统； 主题概念是一个中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这