富士特户型与价格定的位深化报告.docVIP

富士特上夼东项目 户型面积定位与价格定位 独立深化报告 北京东方恒基地产顾问/恒基房产 目 录 一、区域环境调研 ■ 项目周边区域交通导流图（注解） ■ 项目周边企事业单位分布图（注解） ■ 项目周边商业民生配套分布图（注解） ■ 项目周边住宅区域分布图（注解） ■ 项目周边类比竞争项目分布图（注解） ■ 项目周边类比竞争项目基本资料调研 ■其他在销或在建项目简介：（非类比项目） 二、户型定位部分调研 1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结） 2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业） 3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系 三、价格定位部分调研 项目周边竞争项目价格调研 项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业） 市场均价定位 ■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究 ■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究 4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比 ■均价定位动态价格基础 四、定位总结 1、价格定位 2、目标客户群体定位 3、物业形态定位 4、户型定位 五、其他配套建议 1、行政支持系统 2、后勤支持系统 3、经营支持系统 4、物业管理系统 一、区域环境调研 ■项目周边类比竞争项目基本资料调研 个案一：东海山庄 项目名称 东海山庄 项目类型 中高档住宅 发 展 商 山东白云山房地产开发有限公司 地理位置 白马山庄南环山路东口隧道北 工程进度 2005年5月交付使用 交通状况 便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过 总占地面积 1万㎡左右 总建筑面积 15600㎡ 容积率 1.4 绿化率 40% 实用率 90% 层数 共为5栋板楼 (4+1阁楼/层) 配套设施 西部三层网点为设区生活配套 付款方式 一次性付款或银行按揭7成20年 售价 最高5380元/㎡ 最低4380元/㎡ 均价4580元/㎡ 交楼标准 毛坯房 管理费0.8元㎡/月 住户数量 共108户（另27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达135户 停车位 除阁楼外停车位按1比1计算，共计108个 目标客户群 私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群 主力 卖点 以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广 广告 诉求 山海情怀,名流专属 综合点评 该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对手只在与总价与户型上的考虑。 个案二：进德小区 注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。） 项目名称 进德小区(小高层二期) 项目类型 中低档住宅 发展商 烟台房地产集团华宇置业 地理位置 四马路进德小区内 工程进度 2005年10月份交房 交通状况 便利 总占地面积 不详 总建筑面积 不详 容积率 不详 绿化率 37% 实用率 不详 层数 共为两栋 每栋12层 配套设施 社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资 付款方式 一次性付款或银行按揭7成20年 售价 最高4680元/㎡ 最低3980元/㎡（高一层+1.5%） 均价4280元/㎡ 交楼标准 毛坯房 管理费未定 住户数量 共120户 停车位 地下\地上320个停车位 目标客户群 附近喜欢就近置业的老居户 主力卖点 以地段为主力，附以居住理念等概念化主题 广告诉求 超大空间设计,演绎现代舒适生活 综合点评 该项目盘踞芝罘区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本项目区域环境氛围极其相似，所以该项目的户型设计与价格定位、销售状况将是本项目的重要参考对象。 个案三：今日花园 该项目分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过； 东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼） ■ 9号楼为回迁安置楼； ■ 10号楼在售，目前为现房。1—3层为网点，被建行买走，作为办公楼。 ■ 11号楼为一大型超市。 ■ 12—14号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆迁，所以具体改造时间至今未定。 西区： 项目名称 今日花园西区 项目类型 中档住宅 发展商 烟台国际工程发展有限公司 地理位置 环山路与胜利路交叉口路南 工程进度 准现房 交通状况 交通便利，附近有9