安徽淮南世纪天成项的目商业部分策划方案提报.ppt

淮南世纪天成项目 商业部分策划方案提报; 1、淮南是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达35万人；淮南商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空间巨大； 2、淮南只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达62米； 3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色； 4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式步行街（新街）”； 5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。;本案框架结构;第一部分 淮南城市商业发展分析 ;龙湖路商圈中心区商业街区价值分析;; 淮南商业可售面积中普通门面占据半壁江山，这部分商业主要是住宅项目的商业配套和沿街底商，所以销售价格相对较低；而目前在主要商业区，尤其是龙湖路商圈内的商铺资源占整体比重相对较小，2008年至今，除云景华城、龙湖路1号尚街、新天地中央广场、家乐福时代广场有商铺出售以外，其他项目在售面积较少。 随着国民经济的发展，尤其是能源产业的迅猛发展，淮南人均可支配收入大大提高，社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式，促进了淮南商业地产的发展，目前淮南商业地产项目中依然保持供需两旺的态势，虽然受到金融危机的影响，但整体销售形势较好，没有出现大规模滞销的情况； 而从投资户的角度来看，本地的投资户占了90%，而外地投资户所占比例有限。 经过几年的发展积累，淮南商业地产发展迅速，尤其是龙湖路周边，大量商业项目的进入开发销售阶段，将带动淮南商业可售面积迅速上升。 淮南市商业类房地产市场销售去化波动非常大，如09年2月份和3月份的成交额、成交面积在经历1月份的市场回落以后,出现了较大的反弹，淮南市场商业类主要以投资型消费为主体，受市场变化波动的影响较大； 随着市场土地供应的间接性希缺，特别是商业土地的稀缺性，商业的价值将进一步放大，投资商铺的人群数量也在不断上升；;;;;;;;;;第二部分 龙湖路商圈中心区商业街区价值分析 ;龙湖路商圈中心区商业街区价值分析; 龙湖路商圈集中了淮南本地绝大部分的大型商场，商圈的交易总量占全市的一半以上。配套齐全、购物方便，主要以满足人们日常大额消费为主。经营档次较高。客户范围涉及全市以及外地，目前以商贸文化广场为消费龙头，名店云集，吸引大量消费群体，代表了淮南当今的消费水平。目前的缺点在于，商圈普通业态业种重复建设过剩，特色业态业种相对缺乏，发展不平衡，导致资源相对浪费。 ;;;;;;;;第三部分 中心商业区商业业态业种分析 ;中心区商业业态业种分析;;;;;;第四部分 开发商所关心的问题 ;本项目发展商所关心的问题; 开发商目前最关心的问题就是：快速实现回款；特别是内铺能实现良好销售；实行商业委托管理方式；能通过商铺的升值不断获得利益； 但是开发商的希望是既不愿意返租，又不愿意自组经营管理公司，这是限制点。所以就要以销售回款推动项目，尽可能在无风险的情况下，提高商铺价值，把商业都变成沿街商铺，把内铺价值向外铺靠拢，把二层、三层的商铺价值向一层靠拢，实现销售价值，既增加了利润，又能保障后期经营的稳定。 ;第五部分 商业布局如何规划 ;本案市场建筑设计建议及商业布局规划;;;;;;;;;▲ 在淮南首创8.4米宽度的室内步行街：1楼进商业广场设置8.4米内街式通道及2.5米～3.5米副通道形成循环人流； ▲在淮南首创首层层高达到7米的挑高型商铺：首层高度达到7米增加一层的使用率，二层可设置4.8米高，3层可设置4.2米高度，四、五层商铺的高度3.8米； ▲ 中庭下到富一楼，使富一楼商业所见所得； ▲ 中庭建议从第二层开始每层退后2.4米，增加中庭的立体商业效果，宛如歌剧院一般； ;;（以上为1F建议图，约分割了43户商铺，浅红色部分为内街，浅蓝色部分商铺为内街街铺，浅黄色部分为外街街铺，其他为一般内铺，也可作为配售面积，搭至内外街铺低价销售）;内街;根据内外街设计，1F共划分约43套，公摊约40%； 使用面积区间为12—104平方米不等，全部使用