宁波青林湾2期观庭拥莫销推广服务竞选书.ppt

一、解读项目 二、市场趋势 三、产品竞争力 四、目标客户定位 五、营销策略 区位价值-海曙商业次中心 地块东侧规划有商务中心及欧尚生活中心，整个区域日后将成为海曙区商业次中心。 未来将成为融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的滨水综合功能区． 区位价值-姚江生态水系 地块位于市级文化中心“三江文化长廊”始端，城市西部副中心，城市景观主轴上游，姚江历史文化旅游带中端，杭州湾大通道进入中心城区的门户区城，是目前宁波最大的居住开发用地之一。随着“湾头半岛”的规划建设，姚江区块人居环境日显优越，紧连市中心，辐射新江北。 本项目应发挥姚江水系优势，以水为脉络，成就楼盘的最大特色。 区位价值-交通通达性高 地块位于海曙区较偏地段，但靠近环城北路、机场路、环城西路、丽园路、江北大桥、中山西路，道路系统比较完善。另机场路将延伸跨越姚江直达江北。这样地块到达海曙、江北，机场、出入宁波等都较为方便。 项目价值-青林湾品牌价值 项目价值-公交便利,配套成熟 公共交通：公交线有14路、214路、330路、337路、339路、345路、806路、817路等公交车直达地块周边 。到天一广场5公里，车行约十分钟. 居住配套：地块周边均规划为宁波大型的居住社区，如已建成的青林湾1期、倡导人居、环境与节能的水岸心境等。幼儿园、学校、菜场、医院、超市、银行等生活配套也都逐步齐全。 项目价值-一万平米中庭水景 项目价值-城市别墅稀缺，水系环绕 项目价值-小高层中小户型，得房率高 70平方米产品与A户型拼套 70平方米产品与 C户型拼套 项目 卖点 市场主线：在宏观经济和政府救市政策迟迟未出的大背景下，2008年1-10月份，房地产市场开始逐渐迈入“冬天”，呈现出“量价齐跌”的局面。对于市场后市的判断：大环境受全球经济危机，国内政策效应难以在短期内实效等影响下，小环境内遭遇购买力萎缩，市场信心低迷整体市场不容乐观 经济政策面 进入2008年，在高通胀的压力及美国金融风暴的辐射下，中国经济下行的趋势越来越明显，GDP增速已经从去年全年的11.9%大幅放慢到今年三季度的9%，CPI上涨4%预示“通胀降温”，政府在10月份和11月份连续出台的多项政策表明宏观调控已经转向“保经济”，而稳定出口、鼓励投资以及刺激内需等一系列调整也在为防止经济继续下行甚至“硬着陆”。 市场现状特征 普通住宅—项目大跳水 荣安和院盛装100 竞争激烈—未来有近2000套别墅上市销售 目前别墅市场存量650套左右. 新推别墅销售速度放缓，存量不断放大。 与2007年2008年相比未来供应量上扬。 未来的走势预判 2009年住宅预计供应总量：340万方，市场压力显现 国内经济发展对需求的影响----金融海啸蔓延至中国实体经济 全球经济明显减速-----中国的出口面临全球经济危机的影响，出现严重的萎缩 . 国内经济进入调整期------三季度末宁波工业企业有3095家企业停业或歇业，有4262家企业关闭。 经济的下滑直接导致消费者收入降低,购买力减弱! 购房者心态对需求的影响----市场信心在短期难以恢复，刚性需求依然存在。 政策对购房者的影响 对未来价格走势的看法 对新政策的预期 对购房期限预判 2009年走势的研判：上半年市场依然下行，下半年市场有望平稳 受整体经济下滑的影响，08年年底居民年终奖将大幅缩水，市场购买力下降，再加上市场信心的缺失，本司判断，市场需求在短期内难以恢复。 开发商经过2008年年底银行还款和工程款到期的影响，资金出现严重紧张，在市场需求难以放量的情况下，开发商有可能出现新一轮的降价潮，为项目在2009年的运作储备资金。 预计在2009年年底，在刺激内需的政策下，国内经济有望企稳，刚性需求经过一年的抑制有望得到释放，另外土地源头稀缺，市场市场信心将得到恢复。市场将出现量价齐平的现象。 对青林湾二期项目营销的思考 根据工程进度推算，本项目推出时间预计在2009年上半年，而此时根据本司判断市场总体形势不容乐观，建议先推出市场稀缺别墅产品，以确保项目的销售率和资金回收。 在年底推出小高层产品，与市场周期接轨，达到迅速去化的目的。 以稳健审慎的价格策略应对市场，为后期销售留出后手。 附：宁波历年土地市场 东钱湖别墅 东钱湖别墅项目规模 东钱湖别墅项目产品户型设计 东钱湖别墅区产品特点大面宽,短进深, 层高3-3.3m,客厅挑高3.9-6.3m.地下室通过下沉式庭院或者高窗的方式采光 城市混合别墅 城市混合别墅项目户型设计 综合评估别墅产品的竞争力 临城市主干道,噪音问题严重 没有东钱湖别墅的景观配套和集群效应 缺少类独栋,下沉式庭院等