天津红旗南路项目定的位与营销推广企划书香港建设.ppt

谨呈：;项目界定;客户目标;　作为香港建设在天津的第一个运作项目，保证项目安全、快速销售，建立良好的市场口碑，树立地产品牌地位，同时实现利润最大化，创造最大价值是本案应该实现的目标。;项目条件分析;宏观经济各项指标大幅提升，经济形势平稳增长;;;;;案名;案名;区域产品对比解析;案 名;案名;周边市场 地块位处水上公园板块，位置稀缺，未来新入市项目数量有限。区域内的主要竞争来自时代奥城与招商钻石山两个项目。这两个项目在整体规模、产品产权年限、项目业态的丰富性等方面均较本案有较大优势。不过从长远来看，随着内城供地数量的减少，本案价值将日益凸显；但在短期的项目入市运作过程中，存在着相当大的不利因素。 同类产品市场 目前天津40、50年产权立项的项目数量不少，主要都位于天津核心区域的核心地段，区位价值显著。对于本案来说，??前入市的项目已经为拓宽该类产品的市场认知进行了大量的工作，形成了一定的市场基础，降低了本案市场推广的难度。但也应看到，这些项目在地理位置不逊于本案，在竞争中精准的产品定位、超水平的产品实现以及别具一格的营销推广是项目价值实现的根本性因素。;项目规划条件;优势1： 绝佳的地理位置，公认的价值高地;优势2： 特殊的用地性质，设计空间加大;优势3：开发商的品牌实力为项目成功运作提供有力支持; 由本案用地性质决定，土地的使用年限只有40年。随着国家新物权法的颁布，对私有住宅的保护使客户对商业、金融业等公建类用地的未来权属问题的担忧更为明显，成为本案最大的劣势。; 本案的容积率为2.8，南侧需要退让道路30米，同时西侧为避免对彩虹花园日照影响，建筑高度受限。因此，如若按照日照间距对本项目进行测算，部分楼座的底部无法满足对住宅大寒日满窗日照2小时的要求，居住的品质有所降低。;劣势3：社区主要出入口的规划位置，使得项目在高端区域中边缘化;机会1： 新城市定位带动城市快速发展;机会2： 城市外围扩张，中心区域土地稀缺，升值空间大;　　面对2007年房地产失控性的涨价，国家相继出台了若干银行、土地等调控政策，抑制需求成为重要手段，从业人员已经适应了在变化中进行行业推进，作为战斗在一线的营销人员更视之为常态，在这种状态下，2008年的天津市场面临着很大的挑战，价格继续０７年快速上涨的可能性较小。;　　经过了2007年的房地产价格暴涨的洗礼，客户对目前地产价格高企处于观望，看准了再买，有刚性需求不得不买，或者对项目有良好的投资价值判断，否则不会冒然进行购买决策。;项目发展关键课题;项目发展关键课题;重点项目分析;时代奥城;时代奥城;时代奥城;时代奥城;时代奥城;时代奥城;天津中心;天津中心;天津中心;重点项目经验借鉴;规划方案探讨;根据项目的规划设计条件，通过市场价值比较，提出可能实现的规划设计方向； 形成规划设计的评判体系； 初步描摹产品的价值体系，作为项目定位的有力支撑；;方向一：酒店式公寓+高层、小高层混合型公寓;方向二：酒店式公寓+低层、小高层、高层混合式公寓;规划方向研判;项目规划设计的价值取向： 舒适、宜居的规划理念创造“闹中取静”的清幽社区； 塑造企业标杆形象的首发项目； 快速变现，实现利润的最大化；;项目发展战略;本区楼盘;区域位置的不可替代性;形象定位;都会核心、国际标准、 贵族社区;全方位价值展示;客群定位;客户一：年龄45岁，香港居民，目前与大陆有生意往来 天津作为一个直辖市城市，前一阶段的发展并不是很好，但近期国家对其做出了明确的规划，要将天津建设成经济增长的第三极，加之京津城际高铁即将开通，其未来发展前景是很乐观的。目前天津房价水平低于北京、上海等城市，更远低于香港，因此在天津买个房子作为投资还是会有很好的回报的。最近一阶段大陆的生意越来越好做，希望有机会够到天津开展业务，这个项目的位置比较好，位于市中心，与客户接触方便；且项目品质高，作为公司形象也比较好。短期内该区域的外国人较多，也能够获得较高的租金回报。总之，投个100~150万，买个一居或两居还是很值得。;客户二：年龄40岁，天津周边区县 孩子过几年就要上高中，如果能把户口落到天津，上一个比较好的高中，教学质量较好，高考的时候也有一定的优势，所以想买一个总价在100万多一点的房子，离学校近一些。这个区域离南开、天大都比较近，教育氛围比较浓，上中学也比较方便，说不定将来能上个南开或者天大呢，而且这个区域现在也有超市、有体育馆，生活还是挺方便的。房子位置好，总价也比较低，等孩子上大学了，不需要了，转手再卖掉也比较方便。;客户三：年龄26岁，高级白领 工作也三四年了，想买个总价在60万左右的房子，第一次买，咨询了一些朋友，很多人都说去远点买个小两居，比如说西青或者外环外。不过我这几年一直在大馆这附近租房