安徽六安皖西大戏院的商业项目前期定位报告.ppt

AN HUI LU AN Pre-positioning reports business project 安徽六安皖西大戏院 商业项目前期定位报告初期汇报 弘策·中国 营销策划中心一部 ;项目战略提案的基本构想;项目战略提案的基本架构;CHAPTER1:地块属性研究 ;区位分析;区位分析;区位分析;区位分析;CHAPTER2:市场属性研究 ;;政策环境分析;;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;政策环境分析;;商圈界定分析;之一：核心商圈分析;核心商圈—业态分布分析;核心商圈—商业个案分析;核心商圈—商业个案分析;核心商圈—人流车流特征分析;之二：非核心商圈分析;非核心商圈—业态分布分析;非核心商圈—商业个案分析;非核心商圈—商业个案分析;楼盘名称;商圈详细分析—中心城区区内现有重点商业形式档次分级;核心商圈： 六安核心商圈主要业态涵盖消费者日常消费、大宗购物、餐饮、娱乐休闲等主要消费需求。 主要辐射人群： 整体六安市消费者 ;CHAPTER3:消费者及商家属性研究;;消费者研究方法;宾馆、餐饮、酒店主管、经理级;本公司项目执行团队前往项目当地;百货商场的选择方面，老牌商场商之都吸引力渐渐下降，品牌较新、时尚性较强的西都百货、金商都等百货渐渐成为消费者的首选。;消费者对于购物环境的舒适性、公共交通便利、商品种类及品牌时尚性、多样性等方面有一定要求。 同时对于购物地点首选以市中心核心区域为首选消费区域。;消费者对于有待改进方面评判;消费习惯偏好 ;消费频次 ;消费支出金额 ;;;;; 六安市中心城区面积不大，西至解放中路，北至皋城路，南至皖西大道，东至梅山路的沿途及内部区域为六安传统的主要消费区域。 本项目地理位置优越，处于传统的中心商圈位置，绝大部分受访者均表示愿意至项目所在地进行消费购物。 新开项目、位置处于市中心是消费者选择本项目进行消费的两大主要原因，当地跟风消费习惯以及尝新意识由此显现。;周边消费者对项目的消费期待排序为： 服装服饰、日用百货零售类、餐饮、休闲娱乐、家具家电。;项目周边大型百货商场、沿街零售、电器卖场??已经形成一定规模，虽然当地消费者对已有商家有一定的跟风效应，但仍希望有更新、更时尚的品牌商家入驻六安。; 项目概念测试小结： 本项目区域位置有助于今后消费者的到达。 来本项目的目的消费集中于服装服饰、日常百货用品、餐饮、娱乐休闲等。 受访消费者认为核心商业区内新建商业项目内经营品牌应以中高档（带部分高档）为主。;;;研究方法;要求;;;;;商户研究小结 本项目处于市中心位置，商家的入驻意愿普遍比较高。 周边商业业态较齐全，整体招商是应贴合当地消费者追求新颖、追求时尚的消费心态，紧抓当地跟风消费、超前消费的消费特性，解决好商家的品牌性和独特性，提升项目整体品质。;CHAPTER4:项目整体定位 ;核心问题界定;;;;;;;主题定位;主题定位;主题定位;主题定位;;主题定位;主题定位;核心问题界定;核心问题界定;; 区域未来商业体量缺失推导 区域未来酒店体量缺失推导 总体产品及体量规划 ;;次级辐射群; 消费客户 投资客户; 消费客户 投资客户;CHAPTER5:项目整体规划分析;规划核心问题;规划核心问题;规划核心问题;之三：本项目规划 （1）整体规划布局特点： 以“开放式、半围合式、通透性” 为特点，在保证整体性的同时，又实现各 区块间相互交流，利于人 流多区位导入。 （2）规划与业态布局互动特点： 以“点”-“线”-“点”-“线”即（主力店-步行街-主力店-步行街） 布局方式，实现人流的逐层递进。 （3）局部规划特点： “商业连廊”，实现商业的互动。;之四：本项目规划示意图 ;课题二：整体规划布局应如何与业态 布局相呼应，以实现商业的向内渗透？ ;（1）功能定位引导： 其一：由皖西大道向内形成“大型百货”- 步行街- 中大型超市-步行街”的业态 导向性布局，以充分延展内街商业价 值。 其二：百货转角设计，既体现皖西路商业价 值，又充分延伸至内街。 其三：将横向规划路设置成餐饮步行街，将 目的性消费将实现内街商业最大化 （2）建筑设计引导： 以“商业连廊”，实现外街与内街的互动， 及两条规划路交叉处的商业实现互动. ;课题四：地下商业的设置如何考虑， 及如何与地上商业互动？;课题五：地下停车位如何考虑，及如何 通过规划来拉动人流？; ;;; ;课题七：如何考虑项目整体的建筑