安宝怀柔大型综合体的HOPSCA项目整体策划报.ppt

安宝怀柔综合体HOPSCA项目住宅部分提案及其他部分建议 目录 研究思路：加法与减法 1、背景：空间与时间 2、定位：攻击与防御 3、产品建议：魅力与魄力 4、营销推广思路：务实与务虚 5、工作节点和建议：经验与创造 6、推广表现：创意与再创意 研究思路——加法与减法 哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功 哲学问题二：城市顶级综合体与经典综合体产品线 哲学问题三：产品调性与本地化 研究思路——加法与减法 1、哲学问题一：城市模块化与品牌公司的成功 地产的开发成功是可以抄袭的！ 怀柔没有不一定中国没有！ 研究思路——加法与减法 2、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线分析 北京华贸中心 产品类别：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。 开发节奏：整体占地16.6万平方米，建筑面积100万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。一期两栋1、2号楼建筑面积为120245.19平方米，2007年1月正式开盘，2007年3月入住。二期3号楼建筑面积为7.2万平米，2007年11月正式开盘，现房入住。 周边情况：北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，交通便利。邻近地铁一号线。华贸中心将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是20公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连。 推广主题：北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，系东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务地标。 财务分析：基本采用资金高位运行，低峰值比的做法，连续3年保持 资金净现值在-6.4到-11.3亿间运行，峰值比低于0.15，预计最终盈利比超过110% 深圳益田假日广场 产品类别：综合体 百货商场 购物中心 集购物中心﹑生态写字楼﹑五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体 开发节奏：2005年5月进入全面建设期，2005年底商业裙楼封顶，同期开始商业内外部装修，2006年初正式对外营业。2005年5月广场巳进行全面招商，主力店部分招商巳基本完成 周边情况：益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区——深圳华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园“世界之窗”隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场，地理位置极其优越。假日广场所在区域具有大量的客流量，周边居住着近30万高收入的居民，两大主题公园每年接纳500万国内外游客，此外，许多本地和外地居民也常来此旅游、购物。 推广主题：益田假日广场依托得天独厚的地理位置，综合利用和挖掘旅游、交通、环境等资源优势，突出主题文化氛围及丰富多样性的业态和功能，营造出奇妙的快乐、休闲环境，益田假日广场通过对购物中心功能的重新定义和规划，营造消费者之间的消费互动，开创家庭式娱乐休闲消费新模式 财务分析：基本采用资金高位运行，逐步降低峰值比的做法，连续4年保持 资金净现值在—12到-3. 3间递减运行，峰值比低于0.11，预计预计最终盈利比超过130% 深圳益田假日广场立面效果图 研究思路——加法与减法 3、哲学问题三：产品调性与本地化项目 华业行对经典顶级城市综合体产品线的核心内容探讨： 娱乐性： 无论什么样的都市,人们可能对产品的档次、风格的认知有差异、有局限。但是人们对生存愉悦感的要求是永无止境的。这里指的娱乐性不是单指娱乐健身，而是一种生活的创意与追求。 1、背景：空间与时间 现实一：区域环境项目经济指标 现实二：政策背景 现实三：市场情况 项目具体地点位于怀柔区的繁华地段， 东临青春路，北临府前街，南临南大街，西临龙山路。 黄色为商业， 兰色为住宅 紫色为酒店 粉绿为酒点公寓 通过京承高速公路与城区相通，怀柔市场已越来越受到城区客群的关注。怀柔也成为北京房地产潜力巨大的区域之一，而其住宅产品也以平均每年1000元的速度持续上涨。该区域购房人群也在随着住宅产品而发生转变，以往购房主要以当地居民为主，而目前一些在城里工作的有车族也成了一些高品质楼盘的客户，因为在该地区以城区远低于普通住宅价格可享受到高档住宅的品质。但总体还是以当地居民为主要购买力。 2、定位：攻击与防御 分析一：SWOT分析 分析二：客群分析 回顾：投资收益，风险最价的经典综合体产品线！ 娱乐性 保值性 时尚性 接纳性 创造性 3、产品建议：魅力与魄力