广西北海鑫丰丽景二的期项目推广策略提案.pptVIP

一期推广回顾 1、从客户反馈来看， “5分钟生活圈”受到好评，后期推广可以延续使用 2、一期步梯房定位为“北海大道上的珍惜步梯房”，收到市场广泛认可 3、除去亲友介绍外，网络广告对其信息的接收占据了很大份额 4、前期整体媒体投放较少，项目曝光率较低 当前市场背景 交易面积2月到5月均平稳增长，国十条出台后，由于惯性并不见下降。 政策调控得越来越紧，观望的状态加重，成交量随之下降，跌幅竟达50% 。 投资客赶紧抛售房产，使得成交面积上涨，而后观望人多使二手房市场冷淡。 电梯房工程进度 二、项目优劣势分析（SWOT） SWOT分析结论 优势点： 充分突出项目的地段、交通优势，同时离海景大道很近，可以近 距离体验海，应以此做宣传 劣势点： 市场认知度不够，需加大广告投入电梯房特色不足，需突出建材设 备独到之处样板间装饰的重点房放在朝北户型 机遇点： 主攻新汽车站广告牌，增加关注 项目核心价值 二期客户分析 关注问题： （1）房价 大多客户了解到国内其他城市尤其是一线城 市房价下跌，因此对项目价格比较关注，询问是 否已下滑，而购买诚意不高。 （2）按揭问题 外地客户比较关心能否办理按揭手续。按揭 问题按照中国银行文件执行。 2.意向客户分析 3、潜在客户分析 潜在购买者的理性选择 理性购买关键词一： “适 中” 相对适中的户型面积和总价，使得客户在年龄层次和购买力上相对集中。 理性购买关键词二： “MORE（多）”  从交通、环境、配套、户型、空间上，客户能得到更多的选择、更多的享受和更多的自由。 理性购买关键词三：  “新” 较为明显的产品创新和市场上少见的产品设计，使之成为市场区隔，并使他们从心理层面和使用感受上获得更多“非同一般 3.项目价值与客户需求体系 4、西区定位 核心竞争力：地段、交通、配套、质量、海景 项目总定位语 西区电梯房定位语 5分钟生活圈 5分钟海景生活圈 新定位语传播体系 在北海，靠海的房子很多，但能观海的房子却少之又少！ 二期产品核心价值： 鑫丰丽景二期部分平面展示 报广展示一： 认识鑫丰丽景的人， 不一定明白 “5分钟海景生活圈”的价值 报广展示二： 去过巴厘岛的人， 不一定知道 巴厘岛与海的秘密 报广展示三： 懂时间的人， 不一定懂得 时间的连带价值 销售海报正面： 二期精装户型优美上市 领衔北海大道 最高XXXXX元装修优惠，无忧购房 销售海报背面： 5分钟海景生活圈 海很近，繁华不远 巴厘岛很近，生活很美 海无价，未来更无价 现场看板展示 在制定销售目标前，我们先看看别人是怎么做的 二期销售建议 1.竞争项目分析 （2）竞争楼盘销售情况 竞争对手情况分析 1、销售较好的海风和苑、星海名城、水岸香堤均为低价入市的效果。 同时前期低价开盘广告投入比较多，影响广。 2、竞争楼盘中，俊杰华府、蓝海国际7月0成交，主要与其价格未松动以 及优惠方式有关。 3、七月，本项目销售9套，相对于其他竞争项目本项目销售业绩比较好。 4、价格很大程度上是促进成交量的重要前提。 2、本案售进度安排 2、整体营销策略 3、销售形势预测 好： 在下一步开盘前二期销售率80%，达到预期效果，剩下的20%可以持续平稳消化 中： 销售率60%，则需要媒体广告支 持，持续发布项目相关信息，冲击市场。 如果差呢？ 1、销售率40%，首先结合宏观市场，如果市场整体销售不理想， 则此销售率属于比较正常的情况。 2、需要寻找多种渠道，比如主动寻找北方客户的中介、老客户、 当增加老带新的优惠幅度，从而增加老客户与中介的积极性。 3、积极联系地相关的工会、商会，做商家联盟、与旅游团酒店挂钩等形式推广楼盘。 4、增加广告投入，提高市场的认知度。如网络投放，连接到东三省主要网络媒体；在 本地比较知名的网站投放广告。在交通要道如北海大道与广东路交界处、湖南路、重 庆路等投放户外广告牌等。 4、价格建议 1、竞争楼盘除低价入市楼盘外，票面价格在5300元/平方左右 2、本项目起步价可调低，比如需求量较少的A1、A2户型可低价起步 3、结合本项目以及周边竞争楼盘参考 4、建议价格 开盘票面均价：5200元/平米 实际成交均价：4800元/平米 开盘