成都万科沙河项目营的销策略报告.ppt

繁华之后，淡定人生 -万科·沙河项目营销策略首轮汇报- 沙河项目筹备组 ;1、市场背景 2、本项目基本判断 ;区域房地产宏观经济、城市规划和发展现状扫描;区域规划及发展概况：城东区域市场目前已基本形成依托东二环线、东大街延线为横纵坐标的纵横发展格局;1、市场背景：市场趋于理性；本项目所在区域市场前景广阔，正处于第二轮市场扩张期。 2、本项目基本判断 ;净用地：79.3亩 成交价：940万/亩 楼面地价：4698元/㎡;项目区位：本项目位于东部新城核心地段——沙河堡片区，随着东延线的开通，本项目与成都中心城区之间由次干道、主干道组成较健全的交通网络，通达性较好。;项目南侧为同期天盛5A地块，约32.6亩，土地性质与万科4A地块相似；960万/亩，楼面地价4797元/㎡；该地块较平整、规则，临驿都大道静康路;地块资源综合评价;服务式公寓;综合地块因素、???品特征及开发商市场预期，本项目基本判断：;营销目标及限制条件：;现实与目标的核心矛盾：;1、市场背景：市场趋于理性；本项目所在区域市场前景广阔，正处于第二轮市场扩张期。 2、本项目基本判断：东部新城核心区域、中等规模、中高价位、面向改善型居住的电梯公寓物业 ;板块名称;城东区域楼市供需特征扫描1：在售楼盘及7000元以上中高价位楼盘供需特征;占地：259亩 容积率：6.5，住宅：4;区域内存在两大较为典型客户阵营，其中一类以改善型居住需求为主的中产阶层，另一类为以追求性价比为主的初次置业者，但以第二类客户群为主。;城东区域楼市供需特征扫描3：2007年整体产品供应特征;东延线沙河 板块;项目名称;板块;尾盘，余3万方，电梯公寓，套二、套三为主;对本项目的策略启示1：百舸争流，方显本色！;1、市场背景：市场趋于理性；本项目所在区域市场前景广阔，正处于第二轮市场扩张期。 2、本项目基本判断：东部新城核心区域、中等规模、中高价位、面向改善型居住的电梯公寓物业 ; 理性时代下的市场竞争，还仅仅是项目与项目之间的竞争吗？ 2001年，万科携城市花园开辟城东楼市新天地； 2005年，万科向东再造一座新城； 2007年，万科金域蓝湾吹响建设路开发号角； 7年来，万科引领着众多国内一线开发商进入城东，华润、龙湖在本区域中先后布点，并掀起城东房地产的阵阵热潮……  万科，是否在乎城东老大的地位？;排名;区域联动领跑成都 ;“BOT”模式的引入:build—operate—transfer 即”建设—经营—转让”，将地块化腐朽为神奇 意义： 对市场环境： 一个区域资源的打造与整合； 一个城市环境的改善； 整个城市房地产开发模式的创新和水平的提升； ——市场的领导者 对开发商自身： 依托资源、借助政府，节约成本且达到完美效果； 品牌形象的塑造及知名度、美誉度大幅提升。 ——名利双收;融入城市 ：外来开发商落地成都的关键动作 方式： 建筑风格与周边的融合； 区位、周边配套、 产品力最大限度超常规整合； 意义： 赢得品牌认同感与亲和力； 抒发城市情感，营造归属感； 打出企业文化和企业价值观。 ——认同与归属，文化与价值;华润城东联动：三线互动，品牌升值;龙湖成都三步曲;城东三大品牌开发商竞争差异对比;1、市场背景：市场趋于理性；本项目所在区域市场前景广阔，正处于第二轮市场扩张期。 2、本项目基本判断：东部新城核心区域、中等规模、中高价位、面向改善型居住的电梯公寓物业 ;1989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应；有全国性布点超前意识。;2002年;地产品牌发展的几个阶段; 随着城市化进程中建筑高密的发展趋势，万科品牌在主城区开发逐步以G系列产品为首：万科金色家园标志着G系列产品落户成都，而万科金域蓝湾标志着G系列产品进入快速发展期，并成为2007年成都楼市最耀眼的明星之一。;2004年：成都万科进军高端住宅市场，以金色家园（G3）打响成都高端市场第一役。;2006年：成都万科以加州湾（G3）这一城市综合体进军城西市场。;2007年年中：成都万科携全国第5座金域蓝湾（G2+G3）空降建设路，引领建设路乃至城东片区整体品质感大幅度提升。;占地面积; 2007年8月25日，万科在全国的第五座高端标志性项目——金域蓝湾正式在成都开盘。为什么选择金域蓝湾？现场客户回答大多包含这几个关键词：品牌、品质、满意。面对8000元左右的均价，一对夫妇更是很简单地抛出一个字：“值！”。开盘当日的销售现场气氛热烈，共推出房源673套，吸引了上千人前来抢购，600多套房源在两日内基本销售完毕。 ——摘自《成都晚报》8月30日文;1