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新港湾花园 剩余体量推广建议案 目录 一、剩余体量界定 4 1、未售房源4大组成部分 4 (1) 多层 4 (2) 内街商业 4 (3) 小高层 4 (4) 沿街底商 4 2、去化难度评估 4 (1) 多层供应减少，需求量依然巨大 4 (2) 内街商业，面积小，门槛低 5 (3) 小高层依然固有抗性 5 (4) 小高层沿街底商，面积大，门槛高 5 二、营销核心策略 5 1、多层、内商核心策略：稳售稳提升 5 2、小高层核心策略：再包装与价格倒挂 6 (1) 非主力业态 6 (2) 竞争无明显优势 6 3、沿街底商核心策略：细分 6 三、多层竞争策略 7 1、开盘活动 7 (1) 活动主题 7 (2) 活动媒体 7 (3) 活动氛围：突出年味 7 (4) 活动节目：互动型为主 8 (5) 活动建议一：长吸管吸饮料 8 (6) 活动建议二：筷子夹弹珠 9 (7) 活动建议三：飞镖挑战赛 9 (8) 活动建议四：乒乓球跨障碍 10 (9) 活动建议五：叠叠高 10 (10)活动建议六：掷超大骰子提问 11 2、礼物：多种类 11 (1) 定房礼物：餐具组合 11 (2) 活动参与奖：调味盒或与纸巾盒 12 (3) 活动胜利奖 12 四、小高层竞争策略 13 1、核心：整体拔高 13 2、关键：卖外部条件，突出升值潜力 13 3、关键：算经济账，削弱经济抗性 14 4、关键：突出续航能力，削弱电梯抗性 14 5、辅助：加强优势表现 14 五、小高层推广建议 14 1、话语体系：分幢命名体系 14 2、售楼处包装：更换物料 15 3、媒体建议：紧抓返乡潮 15 (1) 返乡线路图 15 (2) 推广重心评估 15 (3) 乡镇推广渠道建议 18 (4) 乡镇至市区覆盖建议 18 (5) 市区覆盖建议 19 (6) 推广内容建议 19 (7) 推广主题建议 20 六、商铺细分建议 20 1、细分原则 20 (1) 细分之后有利于销售 20 (2) 细分之后不妨碍使用 20 (3) 促进销售，提高价值 21 2、细分结果 21 (1) 18#楼 21 (2) 26#楼 23 (3) 31、37、53#楼 24 七、商铺定价建议 27 1、调研范围 27 2、可参考案例评估 27 3、商铺定价建议 28 (1) 沿街商铺价格拟合 28 (2) 沿街三层商铺价格修正 29 (3) 内街商铺价格修正 30 八、推盘节奏建议 31 一、剩余体量界定 1、未售房源4大组成部分 (1) 多层 33幢、55幢、56幢多层共计108套房源。 (2) 内街商业 12幢、30幢、36幢多层内街商业，共32套房源，5米层高，面积约23～30平米。 (3) 小高层 18幢、26幢、31幢、37幢、53幢小高层126套房源。 (4) 沿街底商 小高层沿街底商约11600平米。 2、去化难度评估 前提：评估应撇开不合理定价因素（人为），市场波动因素（政策变化短期内难以影响泗阳市场）。 (1) 多层供应减少，需求量依然巨大 不论是从过去几个月的销售情况，还是待售房源的预订情况抑或是周边房地产发展的趋势（周边逐渐以小高层为主），都表明多层供应量正在减少，而多层需求量仍然较大，相应的去化压力自然较小。 (2) 内街商业，面积小，门槛低 内街商业因为面积小，投资门槛低，产品相较于小高层与大商铺无明显抗性，根据贵司要求，重点在于定价。 (3) 小高层依然固有抗性 在市场上仍有多层的情况下，如果没有合理价格差，存在抗性，难以让客户接受。 (4) 小高层沿街底商，面积大，门槛高 因为相对面积大，与周边项目（60～200㎡主力面积）相比，偏离普通社区底商的面积需求，面积大总价高，去化难度最大，根据贵司要求，重点在于分割与定价。 二、营销核心策略 针对4种业态去化难度之不同，营销重点自然不同，因此应采用不同的营销策略。 1、多层、内商核心策略：稳售稳提升 多层、内街商业采取合理定价，并且在保证价格调整不导致销售量低于开发商心理底线的情况下，逐步提高销售价格。 比如，假设开发商预期最低月销售量为20套。那么价格调整的结果不能使实际月销售量低于20套，否则需要加强广告或者暂缓价格的调整。 逐步提高销售价格的目的在于凸显小高层、沿街商铺的价格优势。 2、小高层核心策略：再包装与价格倒挂 (1) 非主力业态 受限于城市化水平与城市发展现状，目前泗阳房地产市场供应依然是以多层为主,日益高层化或许在今后一两年内逐渐起作用，形成市区高层与多层齐唱主角的局面，但对本案小高层而言，依然要面对多层的竞争。 (2) 竞争无明显优势 从房源属性来看，尽管小高层居住有视野佳、通风好、上下便利等明显优势，但是在目前市场上以经济型需求为主的情况下，小高层公摊大、物业费用高的缺点