万X花园洋房产品的分类–34.ppt

2006-7-26 万科花园洋房产品的分类 案例1. 天津水晶城 万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台 首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 建筑面积：149.14㎡ 架空层储藏室：28.37㎡ 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理 二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：140.48㎡ 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台 三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：128.92㎡ 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台 顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽 建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两厅三卫 上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于干燥通风·附带超大观景露台 万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高 一期情景洋房主要为4层半建筑： 首层面积：150平米左右 价格：80万元左右，随楼附带小院。二层面积：140平米 价格：72－75万元左右三层面积：128-130平米左右 价格：68－70万元左右顶层面积：178-187平米左右 价格：95-100万元左右 案例2：北京万科青青 以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 销售状况：　 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空； 销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米 北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米 北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）： 万科测算标准：2200-2400元/平米 金地测算标准：2500元/平米 万科花园洋房产品的分类 首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层 二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台 端头户型舒适度放大： 270度八角窗 根据北方气候特点对万科户型进行局部调整 六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度； 万科花园洋房产品的分类 创新产品推荐——宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果 大连万科假日风景宽景洋房 98平 宽景洋房可以根据需要进行面积控制； 天津万科假日风景宽景洋房 案例：天津万科假日风景 万科花园洋房产品的分类 户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 宽景house产品的市场机会 机会一 创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 机会三 宽景House能增加户数，降低1－2层的总价区间，所以优于叠拼