江西赣州玖珑湾项目的整体营销执行策略方案.pptVIP

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 11年 5 6 12年 ???? 形象建立 户外广告，形象出街 选址： 老城区1块、章江新区1块——树形象； 周边县市至章江新区的必经路线、高速 公路口等——截客； 主要竞争楼盘及本案看房路线上 ——导流及截客； 主题： 不负此江山 不负此江山 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 速度：2011年10-12月销售面积实现保底3.3万㎡，努力4.2 万㎡ 。 价格：1期以合理的市场价格入市；2、3期实现高价。 推出一期部分产品2#、3#、4#，从10月开始达到预售条件，共3个月的销售周期；保底实现销售70%以上（3.3万㎡ ），努力销售90% 以上（4.2万㎡ ）。 一期除6#大面积以外，其他各栋产品户型相差不大，除保证首期开盘推出量较大外，其他每月加推一次，1次推出1#。 1期因整盘滚动开发需要，以快速销售扩大影响力为主要目标，因此价格需结合市场，以合理的价格入市； 2、3期在整盘中扮演“利润斩获”的角色，在产品打造上投入较多，且社区成熟度高，前期投入需在三期有一定兑现，因此三期需实现高价，以“利润”为主要目标。 鉴于1期与2、3期角色差异，玖珑湾销售目标设定： 1期（特别是第1批面市货量）快速销售扩大影响力，后续销售不断提升价值和价格。 品牌：1期1批通过热销建立项目市场形象同时树立客户口碑，提高开发商的品牌影响力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 玖珑湾销售面积目标解析： 1期分批推出，先推出不临江产品（2、3、4#）。 1# 2# 3# 4# 5# 6# 楼栋 1# 2# 3# 4# 5# 6# 合计 套数 152 104 174 171 178 88 867 面积 18532.44 12598.6 21397.04 13252.19 21623.16 16857.8 104261.23 1批共449套，约4.7万㎡ 11 年 10 月 11 月 12 月 2 期 2 批 1 期 1 批 … 1 时间 2012 分期 洋房 3、4# 2期2批 产品线 联排 3、4# 小高 层 2# 商铺 1、5、6# 货量 52 套 10835 ㎡ 345套 34649 ㎡ 40 套 5301 ㎡ 余货 200 套 25868 ㎡ 104 套 12598 ㎡ 88 套 9292 ㎡ 418 套 57013 ㎡ 核心问题一： 在不集中开盘的前提下，如何蓄积足够客户，以保证在2个月内消化345套房源？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 基于目标下的营销策略思考：达成目标的难点？ A、难点1： 不集中开盘的前提下，如何有效蓄客，保证快速去化。 B、难点2： 如何迅速建立豪宅印象，为项目后续提值提价奠定基础。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1 本体研究 2 竞争研究 3 目标界定 4 策略导出 5 营销执行 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. SWOT模型 机会 Opportunity 周边其他楼盘上市，将带动该区域人气； 大桥动工，本案便利度大大提升，物业升值指日可待； 威胁 Threaten 政策紧缩及加息预期，市场风险加大。 章江新区几个大盘集中上市，板块内竞争更加激烈。 优势 Strength 城市未来发展核心区； 一线江景； 三维景观体系，居住环境好； 3.1米层高、6米入户大堂，产品 品质细节有超越。 面对周边中航公元、尚江尊品等几个大盘的上市，只有充分发挥项目滨江豪宅价值属性，建立真正的滨江豪宅形象，才能让项目不陷入近身价格战