4第四章市场比较法要点.pptxVIP

第四章 市场比较法;;; 市场比较法是将估价对象房地产与在价值时点近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的实际成交价格进行适当的处理，以此来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 实质：通过大量已成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价。 采用市场比较法测算出的估价对象价值称为比较价值。;类似房地产： —— 与估价对象房地产处于同一供需圈； “同一供需圈”：指类似房地产与估价对象具有替代关系、价格 会相互影响的适当区域范围。 —— 交易类型与估价目的相吻合； —— 成交日期与价值时点相近； —— 实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正 常成交价格； —— 类似房地产与估价对象在用途、结构、区位等方 面相同或相似；;替代原理 在同一市场上，当两种或两种以上可以相互替代的商品（效用或功能相同、相近）的价格一样时，购买者会购买效用或者功能大的商品；当两种或两种以上商品的效用一样时，购买者会购买价格低的商品——房地产市场同样遵循替代原理。 大数法则