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金湖王府项目策划报告 武汉新聚仁房地产经纪有限公司 2009年9月 项目限制条件 项目限制条件 规划报批、建筑布局已定，无法修改 建筑布局采用南方常用的L型方式，不符合武汉客户的置业和居住习惯 在规划方案无法改变的前提下， 我们如何通过产品力的塑造弱化规划方案的劣势，实现项目的顺利去化？ 本案的价值点在哪里，我们拿什么来吸引客户？ 如此产品，我们的客户在哪里，我们该卖给谁？ 项目本体条件 区域竞争分析 规划方案评价 核心价值点分析 项目主题定位 产品深化建议 项目客源定位 项目价格定位 本体条件 地块位于金银湖商业核心地段，北侧为50米城市绿化 带，未来规划将开发商业地产项目  位置：项目处于武汉东 金珠港湾 西湖区域，金银湖片区 万科高尔夫城市花园 内；  地形地貌：地块方正， 本案 不临湖，地势平坦、无 原生自然景观资源，周 银湖翡翠 边近临万科四季花城、 银湖御园 高尔夫城市花园、银湖 万科四季花城 翡翠、金地格林春岸等 翠堤春晓 项目。 金地格林春岸 四至关系 地块不临城市主干道，缺乏昭示性，同时景观 资源不占优势  东侧：金银湖南二街，隔 路相对的是低品质感的东 方海棠花园（多为当地企 事业单位购买) ；  南侧：隔路相对武汉烟草 专卖局及物流配送中心,部 分海棠花园住宅；  西侧：空地（正在围墙）  北侧：绿化带 经济技术指标 地块方正，地势平坦，项目规模在片区属于中等水平， 容积率偏高，4万方的商业面积是项目的突出亮点 项目经济技术指标： 地块内部为荒地，不存 在拆迁问题； 占地面积：9.2万方 地势平坦，无明显高差 总建面：28.5万方 容积率：3.08 绿化率：41% 住宅建筑面积：22.4万方 商业面积：6.1万方（现规 划为4万方，去掉南侧商业 体量） 总户数：2449户 车位：1333 地上:170、地下：1163 地块评析 人流、车流量较少，无交通线路直达，但