上海怡景中心城项目营的销推广方案.docVIP

目 录 第一部分：宏观环境分析 1 一、投资环境分析 1 二、政策环境分析 3 三、宏观环境小结 4 第二部分：微观环境分析 5 一、深圳中心区概况 5 二、片区规划 9 三、片区商业分析 11 第三部分：项目价格定位 19 一、项目SWOT分析 19 二、价格定位思路 19 三、价格定位步骤 20 四、各楼层拟售铺位销售价格建议 23 五、项目销售收入测算 38 六、总体均价 38 第四部分：项目营销推广 39 一、销售方式建议 39 二、可售货源调配法则建议 39 三、营销思路探讨 39 四、营销推广流程 40 五、项目的核心价值提取 40 六、客群分析 41 七、港置营销策略 43 第五部分：合作方式建议 48 一、合作关系确立 48 二、佣金取费标准 48 三、代理工作开展方式 48 第六部分：公司简介及优势 54 一、公司简介 54 二、公司荣誉 54 三、港置优势 55 四、经典案例 58 结 语 60 第一部分：宏观环境分析 一、投资环境分析 （1）CPI高涨，进入“负利率时代” 2009年11月份以来，CPI节节攀高，今年5月份的CPI同比上升5.5%，是2008年8月份以来的历史新高，通胀压力空前加大。相对于银行3.25%的存款年利率来说，CPI指数的攀高意味着存入银行的财富随着物价的高涨而不断贬值，如今我们进入了“负利率时代”。选择合理的投资方式，才能在这个“负利率时代”跑赢CPI的同时实现财富增值。 【港置地产研究策划中心 编制】 （2）货币政策未见松动 面对通货膨胀的压力，央行今年六度上调存款准备金率，一月一调已成为一种常态。根据新华社相关报道，本轮调控以来，央行已经连续12次上调存款准备金率，累积上调幅 度达600个基点，如果以M2余额平均70万亿元（2010年1月末为62.51万亿元，2011年5月末为76.34万亿元）进行粗略计算，此轮调控已经直接冻结银行体系资金4.2万亿元。部分资金冻结限制了银行的借贷业务，除了影响到个人住房贷款业务还影响到了部分企业的资金运转。面对银根紧缩的态势，部分开发商为了回笼资金，对新开楼盘给予降价措施，而一手楼盘降价的同时给周边二手楼盘带来价格压力，部分区域出现一手房与二手房价格倒挂现象，住宅市场观望气息浓厚。 （3）2011年上半年股市行情不佳，下半年阴晴不定 2011年上半年，受通货膨胀的影响，中国股市行情持续低迷。根据上海证券报相关报道，上证报联合证券之星网站进行的网络调查显示，60%的散户上半年出现不同程度的亏损，其中，25%的散户亏损幅度超过三成，而同期339只股票型基金中仅有1只的亏损程度超过20%。12日开发商必“明”，在售房地“一套一”将给予惩罚。 （3）二手房住宅按评估价过户 2011年6月9日，市地税局、规划与国土委发布通告，深圳将于2011年7月11日起正式实施二手房交易计税价格核定工作，对存量房(二手房)实行按计税参考价格核定计征各项税款，即按照政府有关部门共同制定的评估价征税。按评估价过户在规范二手房市场的同时加重了购房者的税费负担。这对于过热的二手房市场起到一定的限制作用。政策仅针对二手房，对于商铺、写字楼等商用物业并无限制。 三、宏观环境小结 面对通货膨胀，房地产投资仍为最佳的投资选择。在宏观政策和银行限贷的双压力之下，住宅投资受到一定的限制，投资者的投资渠道受限。但政策仅针对住宅市场，对商铺、写字楼等商用物业并无限制，这对于商用物业投资来说，无疑是个利好的因素。投资者可将资金从过热的住宅地产中转向商业地产。 【港置地产研究策划中心 编制】 第二部分：微观环境分析 一、深圳中心区片区概况 （1）片区界定 深圳中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市主干道围合而成，占地面积607公顷，规划总建筑面积750万平方米。 【港置地产研究策划中心 编制】 （2）片区现状概述及评价 中心区作为福田区的中心，同时也是深圳市的核心。中心区由南片区、北片区及莲花山公园三部分组成，南片区是城市商务中心(CBD)，深圳国际会展中心和一大批高档办公楼宇坐落其中；北片区是行政区市民中心、文化中心、电视中心、少年宫、中心书城坐落其中；莲花山公园是开放性城市公园，风景秀丽，设施齐全，是一颗璀璨的绿色明珠。中心区重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、产权交易、旅游、中介、传媒等，吸引国内外知名企业总部落户。建成后的深圳中心区，是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心。 在这组成的三个片区中，城市商务中心(CBD)的商业办公规划面积为300多万平方米，高档写字楼集中。区内会展、传媒、物流、信息、咨询、广告、酒店、金融等商务配套服务业发达。深圳CBD是深圳市国际性企业区域总部最集中的地