上置营销执行方案的.pptVIP

;上置郫县项目的概念性定位如下： 城西·别样精致生活 通过概念性定位确认项目的特点和优势： 大城西、精装修、英伦风、精英人士的优雅生活圈层。 ;第一阶段;临时售楼中心选点;在此，我们推荐金沙片区;临时售楼部营销组织与说辞;对未来生活的一种描述、畅想（包括精装生活的好处、及未来规划、居住价值与升值潜力）通过项目介绍、及其未来生活的一种畅想，通过我们置业顾问的描述能够对客户起到关注我们项目的兴趣，从而产生看样板间的想法。 建立邀约 在案场售楼出来时，我们会跟进时间计划节点，来邀约顾客来现场看样板间、并逼订实现入会同时告知升级方式及优惠方式（包括团购方式等等细节）。 告知优惠策略 告知客户带看的优惠策略已经团购的优惠策略，促使客户形成客带客的良性循环，以扩大我项目的客户群体。;根据郫县目前在售项目及重点竞品项目调查得知，我们的主力客户群来自城周边城区区域，为此我们中的渠道点位设计（如：周边厂矿、教育基地、各大社区、工业区、商会等等）;渠道如何开展，及开展方式;首先，我们将在临时售楼中心设立完成之前进行一次对竞品项目到访客户的一次大规模全面的调查工作，采用问卷调查的方式进行。 工作目的：1、掌握客户来源方向2、掌握客户联系方式3、掌握客户公司及所在企业4、掌握客户所在企业的职称5、了解客户购买产品意向6、对精装产品重点关注面7、对价格的心理预期。;通过调查问卷，我们可根据客户所在的区域、工作的厂矿等进行渠道开展工作，后期我们会通过电话营销配合，邀约调查客户。 通过沟通等方式建立良好的关系，通过这种方式进入其所在的厂区，展开相关的工作，找到企业相关负责人，我们再通过其他方式进行谈判争取发展成为我们长期合作建立合作关系。 同时将其发展为我项目外销工作人员（在其推荐人员的情况下，给予其额外优惠的同时对本人实现现金奖励或者购房优惠点数）。;其次，我们将对周边企业、厂区、商会等，进行陌生拜访。这种方法虽说前期运行较为困难，但效果不可小视。我们采取电话营销相互配合的方式，对其进行电话邀约进行拜访。或者直接进行陌拜。 拜访说辞借鉴：（如进入一厂区之前，我们会对其区域内工作单位情况通过网络平台进行了解，在通过门卫登记时，会谎称外来办事，指出那家公司，混进厂区为前部目的，之后对其区域进行全面扫楼）。;第三，充分利用自身的各类资源（如商会资源，教育系统资源，企业资源等等，对各个目标群体进行精准“打击”。 第四，利用区域内班车。区域属于成都郊区，许多的厂区和企业有班车接送员工上下班。我要充分利用其价值，主要方法是通过各种关系找到企业相关负责人，通过沟通等方式，达成合作，在其班车上搭载项目相关广告及物料，起到一定宣传作用。 第五，对我们的“上下班迁徙族”进行私车派单模式，以达到精准营销的目的。;第六，对城西知名的中小学进行重点突击。主要方式为下午来接学生放假的有车一族的家长进行面谈，告知项目情况。 第七，对厂矿等方式进行夏天馈赠水的方式，并借此机会对项目进行项目宣传。 第八，针对成都的娱乐休闲喜好，我们定制扑克（内页为上置公司曾经项目的图片已经我项目的效果图），对城西城南高档茶楼进行定点免费派发。 第九，制作精美的练习册（内页为我项目的宣传资料），对我项目的客户群体所在片区进行免费派发，以达到宣传我项目的效果。;第十，通过网络平台。如:博购企业实名录结合电话营销进行。;第十一，房交会前的拦截。春交会、秋交会是成都历年房地产盛会，在展会上各类开发商会对其产品进行综合展示，根据我司对房交会的了解，房交会客源组成会有（工作人员、业内人员、媒体人员、购房刚性者、投资客、其中还包括垃圾客）这里面购房刚性与投资客是我们所重点关注的，但如何精准的找到他们是我们的工作重点。建议方法，购房者通常会对自己感兴趣的区域，进行现场看房，成交也是在售楼中心这个位置，我们不妨在区域内竞品楼盘20米处，对其到访客户进行拦截，我们会通过沟通留下客户的联系方式、或者带其到现场看房等等。;以上几种方式，其主要目的是建立渠道关系的畅通性，发展渠道内网关系，对其进行维护，为最终项目推出起到一定量拉动销售为基础。;户外媒体资源;通过之前工作对项目周边主要干道摸索调查情况得知： 主要干道的户外点位较好的资源大部分被其他项目所瓜分，在档期上和我项目节奏有偏差。 剩余的户外广告大部分为是市政广告，均不参与商业投放;为了更好的利用户外增加召示性，我司建议用桁架与之配合使用。 桁架设点位置参考： 主要放置在项目入口(港华路）处摆放 ;交通指示 位置参考： 设立于西区大道，又郫筒向我项目指引之位置（建议两块）。 设立于老成灌路上，三环至港华路段中间（建议两块）。 ;其它媒体广告资源;电台广播 根据我项目的客户群为“上下班迁徙族”，该客户群在上班期间收听最多的为《小刚方言》，下班期间收听最多的为《美