世联2014年6月25日新降漠乌鲁木齐御宫华府2014年营销策略大纲.pptVIP

谨呈：新疆恒润置业有限公司;;*;占地面积： 46763㎡ 总建面积： 84797.05 ㎡ 容积率： 1.28 绿化率： 35.1% ； 建筑概况：共13栋4跃5层电梯花园洋房，建筑标准层高3.3米，局部挑空9米等；户型180㎡-530㎡平层、首层下跃及复试。规划5800㎡会所及社区幼儿园。 车位配置：总车位438个，车位比大于1：3.7。 总户数334户，153户。;*;*;现场体验较差。;;项目小结： 产品品质较高，有多个个性化亮点 区位无强势资源，不利于支撑项目高端形象。 产品面积整体偏大，总价高，准入门槛高。 产品呈现度较差，项目价值兑现难度较大。;报告思路;*;乌市已经组件进入缓慢发展阶段，需求逐渐减少，改善需求为主，需求呈现多样化，产品多元化;新市区土地供应较大，推动未来住宅市场的竞争;新增供应不断攀升，平均去化率保持在40%左右，市场供过于求，呈量升稳步发展的态势;180㎡以上供应逐年上升，刚需刚改产品一直保持较高的去化水平，高端成交占比较低;*;新市区2013年成交量出现明显反弹，成为高端市场需求的重点区域;180㎡以上的产品区域均价与全市均价出现缩短态势，新市区价格仍处于低位，利于形成差异化;*;*;差异化户型产品，高端产品面积段重叠性较高;区域高端总价主要集中在280-510万之间，最大威胁来自首府公馆和中航天翡翠城;与本案入市时间、物业形态相同，区域占优，开盘放量较大;内部配套强势，外部配套利好，产品竞争较大，客户地缘为主;与本案位置较近，品牌开发商，五期入市存在价格优势;低密度大盘，森林资源，私密性较好且距离市区车程不长;区域革新标杆项目，吸纳本地支付人群顶端的客户，客户主要以乌市本地为主;产品低总价高性价比，现场园林展示较强，售楼处现场成熟，开盘高报低开;中航翡翠城 自然资源 开发品牌 纯低密;;*;价值;*;*;*;*;*;*;;导致结果：客群不对位，项目出现滞销。 迟迟无法兑现项目价值，项目客户流失殆尽。;;核心战略：“ 明星起爆+极致体验+圈层致胜”;明确项目品牌形象 加大项目价值支持 增加关注度;通过明星效应吸引全乌市关注，制造声势。迅速形成广泛影响力，积累高端客户。;活动形式：高端时尚酒会 活动时间：2014年8月16日 活动地点：星级酒店 活动人数：100人。 针对客群：乌市上流社会群体及乌市媒体。 主题：维多利亚的秘密 内容： 1、明星互动及交流。 2、人体彩绘 3、模特时装秀 4、饮品服务 目的：通过冠名或主办时装秀的形式汇聚上流社会群体，推介优质客户资源，吸引关注全面制造轰动效应，在上层社会制造影响力。。;活动主题：豪华会所盛大开放 活动时间：2014年9月20日 活动地点：项目会所 活动人数：100人 针对客群：全部意向客户 内容： 1、明星剪彩及项目宣传 2、明星互动及采访 3、活动表演及项目品鉴 目的：利用会所开放带动人气，展示项目品质。;通过现场服务体验项目的产品价值;让客户在体验中感受项目的点滴价值;在销售中心吧台，现场手工磨、煮咖啡，让咖啡的香气弥散在整个空间内，增加现场的味觉体验;针对业主的基本信息，包括：照片、姓名、车牌、喜好等信息，对服务人员进行系统培训，做到从入口保安到样板房客服全部了解客户的基本情况，以提升现场接待的尊贵感。 过程中应特别注意对客户重要信息的保密工作，如有工作人员外泄客户资料，将予以严惩。;入门迎宾，开车门;定制私家宴家宴;核心战略三：圈层致胜;1、高端社???客户资源 2、重点企事业渠道拓展 3、专业市场客户的拓展 4、银行大客户拓展 5、各种商会，协会，拓展 ;;;;;;户外;户外;营销总纲;;销售目标： 2014年实现销售金额2.5亿元！完成资金回笼1.5个亿。;*;*;;前期拓客阶段： 1、反复盘客，建立客户档案：与VIP客户预约参观品鉴时间，清楚了解客户的购买实力、对项目的认可度与关注度、对价格的接受度、限购解决情况及前期与开发商沟通情况，再次建立最新客户档案； 2、精确锁定房号：根据对客户诚意度的判断，以及与开发商沟通情况，判定客户的重要性，销售代表“一对一”服务锁定房号。 3、与客户预约认购时间：与客户预约在确定时间段前来下定认购，进行一对一认购服务；;;别墅或平墅;案名主推广语要跟目标客户对位;*;*;样板间装修建议;销售辅助道具;现场包装建议;