中地行东汇森语林营销的策划报告完稿.pptVIP

项目 一期 （3.5万㎡） 二期 （4.125万㎡） 销售周期 　2012.1.1-6.30 　2012.7.1-12.31 2012.10.1-12.30 　2013.1.1-3.31 销售面积(㎡) 24500 35000 28876.4 41250 当期销售面积（㎡） 　 10500 　 12375.6 当期面积比 70% 100% 70% 100% 营销总目标：5亿 销售任务 时间紧，任务重 在市场冰封的2011年，对我们来说无疑是一次严峻的考验 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我们要怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ 怎么做？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标分解 长期目标 利润目标 时间 价值 基于长短期目标基础上的利润最大化 持续旺销 项目价值增长 稳定的现金流 短期目标 迅速回笼资金 目标后结果 品牌追求 形象追求 速度追求 利润追求 Part4:总体营销推广—营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2011.6月 8月 10月 12月 2012.1 3月 5月 7月 9月 10月 （春节） 12月 2013.1 3月 亮相期 蓄客期 第一波强销引爆期 第二波持续渗透期 推广节点 市内临时接待点开放；岛外推广启动；正式动工 产品亮相；售楼部、样板房正式开放 项目一期正式开盘，对外发售 项目二期正式开盘，对外发售 推广策略 市场预热，品牌+项目形象 产品强势推广，品牌辅助 持续影响区域，品牌沉淀 销售团队组建及培训到位； 广告公司确定； 项目相关物料确定。 市区接待点正式启动 岛外重点城市推广，沈阳、新疆、贵阳、重庆等城市； 售楼处、样板间开放活动启动； 岛内户外广告、媒体组合正式启动。 关键节点 开盘前期准备工作完成； 项目一期开盘活动启动； 岛外活动持续推广。 岛内客户重要拦截； Part4:总体营销推广—营销策略 二期开盘活动启动； 项目一期客户答谢晚会； 岛外活动持续推广。 媒体组合重点深挖 项目尾盘基本售完 全年营销节点安排 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Part4:总体营销推广—营销策略 推售节奏—小步快跑，价值递增 2011.6月 8月 10月 12月 2012.1 3月 5月 7月 9月 10月 （春节） 12月 2013.1 3月 一期总体目标消化60﹪ 一期开盘目标：40﹪ 消化15﹪ 一批剩余25﹪房源基本售完 承上启下，衔接二期开盘，消化70﹪货量 二期剩余房源 一期总房源：50﹪ 推售节奏 二期总房源：50﹪ 项目总房源共1034套，在项目开盘期首先推出一期的60﹪，开盘期间目标达到消化40﹪房源至三月份完成60﹪的销售目标；趁热加推剩余的40﹪房源完成一期销售目标；完成小步快跑，实现项目价值递增； 承上启下，衔接二期开盘，消化二期的70﹪货量，剩下的房源销售遇到阻力的单位，可适当作为特价优惠单位，成为吸引客户的促销措施之一，以保证良好的售出率，避免成为尾货。 推售目标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Part4:总体营销推广—营销策略 价格策略 项 目 四季康城 丽海阳光 香缇假日 新香缇假日 天赐上湾 销售均价 7200/㎡ 6800 /㎡ 5400 /㎡ 6800 /㎡ 8000 /㎡ 可打折扣 8.5﹪ 9.8﹪ 尾盘最低价 9.8﹪ 9.7﹪ 实际成交价 6100/㎡ 6600/㎡ - 6600/㎡ 7760/㎡ 精装修 毛坯 500-800精装 毛坯 800精装 800精装 经过对周边竞争对手的价格分析，另外结合该区域市场变化，