华坤道威杭州盛下沙泰的项目营销策略提报2008年.ppt

;二 市场及竞争项目;本报告的逻辑思路;销售目标： 2010年在资源有限情况下，A1-6实现6亿销售额。（实现全年8亿） 2010年A1-6实现毛坯均价约26000元以上，环比2009年同期涨幅160%。 A1-6销售：9月5日开盘当月签约50%；年底前实现签约80%。 2010年实现A1-6楼销售去化率80%以上；实现销售额约6亿元。 品牌目标： 销售目标是短期目标， 是项目的生存前提； 长期目标是打造华侨城地产品牌； 华侨城A1去肩负华侨城可持续发展的使命，为华侨城在北京持续发展的承上启下作用，实现企业可靠的形象。;A1-6#楼实现6亿销售额意味着什么？毛坯均价26000元/平米意味着什么？此目标下我们面临的问题是什么？;目标下的问题一： 淡市之下，量价齐跌， 如何有效制定营销策略解决竞争优势问题？;6月住宅网上签约10370套，比5月签约13545套减少3175套??环比下降23.44%；网上签约面积102.24万平方米，环比下降25.49%。 6月北京存量房及住宅签约量继续下降，但降幅缩小，北京住宅日均签约346套，环比5月日均签约437套下降20.82%。;2010年周边市场1—7月销售量急剧下跌;目标下的问题二： 市场集中放量，竞争项目挤压市场空间 27710平米，162套。推货量增大，销售难度增加;周边市场持续放量，挤压北京华侨城市场空间;7月份原计划开盘项目的34个项目中，而其中明确表示开盘的项目仅十余个，有近半数的项目将开盘日期推迟到8、9月份。 随着2009年新开工项目的陆续竣工以及上半年延迟开盘项目的上市，下半年供应压力将会进一步加大，预计8、9月将陆续呈现新盘的“扎堆入市”情况。 价格战即将打响。;项目名称;目标下的问题三： 大户型产品占主导，存在去化压力。 如何快速实现客户积累，达到热销。;162套，1个月时间，1215组有效客户积累量。 134—301平米面积大户型占85.5%，总价超过450万，首付逼近300万。保障客户积累有效性上存在一定难度。;日期; 要完成年度目标，必须获得足够客户量支持。 如何让客户知道项目、来到项目还感觉价格不贵，最后满意购买并形成口碑传播。 一、上门：一个月的蓄客时间，1000组客户来访量。如何确保？ 二、口碑：CBD东部区域品质社区。如何打造？ 三：客户：精准寻找目标客户，保障到访客户有效性;目标下的问题四： 受A1-4#楼价格制衡 如何制定合理价格，具备市场竞争力;利用户型去化速率，合理调整各户型价差关系，拉高去化率高户型 适度降低大户型单价，保障整体均价;目标小结：;二 项目属性以及市场分析;公园;一单元;A1-6各户型情况 ;主力户型PK竞争项目主力户型;华侨城二单元302 （168.07㎡三居） 　;华侨城一单元701 （211.45㎡四居）;一单元302-602 （142.06㎡三居）　;二单元303-3003 （103㎡二居）　;与A1-4产品相比，产品优势不再那么突出，存在一定去化难度。;二 项目属性以及市场分析;【市场研判与各要素之间的逻辑关系】;【 市场研判与各要素之间的逻辑关系】;市场;【 中长期：未来3-6个月量价可能性的变化】;【 意见与建议-企业】;周边竞争项目销售动态;项目预计2010年9月开盘公寓部分，预计均价32000元/平米。 户型为精装公寓50-60平米跃层(买一送一)、115平米(平层)，3-10层及15层层高4.9米，11-14层层高5.2米，2012年底入住。 精装修；送冰箱、洗衣机、电磁炉等部分家具。 开盘时间重叠，精装修，送家电，小复式产品富有竞争力。;地理位置：朝阳区成寿寺路 开发商：中海地产 物业公司:中海物业 物业费：2.7元/平米/月 总占地面积：5.2万平米 总建筑面积：12.27万平米 容积率：2.36 绿化率：30% 物业类型：住宅、普通住宅 建筑形式：塔楼、板楼 装修状况：毛坯 入住时间：2011年底 开盘时间：2010-7 现报价：25000元/平米;地理位置：朝阳区广渠路10号 开发商：北京富力城房地产开发有限公司 总建筑面积：约10万平米 容积率：2.5 绿化率：30% 物业类型：住宅 建筑形式：板楼、合院 装修状况：精装修 入住时间：2011年底