重庆万科XX项目的案例简析.pptVIP

泛大堂：会客厅 风雨连廊 泛大堂：前台 泛大堂：休息区 泛大堂外园林内休息区 风雨连廊： 两面部分开敞，顶部加盖的半封闭设计，行走其中，享受园林景观和小区文化墙的同时，亦感受不到高楼林立的压抑感。 社区文化墙 可售面积最大化——建筑楼栋1F全出售 由于集中设置了泛大堂，各高层楼栋不单独设置大堂，亦没有架空层，1F和标准层户数一样面积全部可售 可售面积最大化——泛大堂、风雨连廊不计容 所有泛大堂和风雨连廊均为报规后加盖，不占用计容面积。 此举需依赖与政府相关部门的良好关系。 泛大堂和风雨连廊顶部均为钢结构，报规显示为景观园林，后期覆盖木质屋顶。先以不加盖方案报规，通过后自行加盖，故不占用计容面积。 可售面积最大化——洋房区公共大堂不计容 洋房区设置了独立的公共大堂，类似高层区域的泛大堂，也不占用容积率。 洋房区大堂两面开口，类似公共区域到达洋房区的通道性质，也是以园林形式报规后自行加盖封闭，从而不计容。 洋房大堂外立面及入口 大堂一角 大堂接待台 小结： 在整体规划上，该项目主要围绕如何解决高容积率和高密度问题寻找解决方案最终采用了调高商业体量、增加单栋楼栋体量、设置泛大堂和风雨连廊等方法； 实现计容面积的基本全部可售，该项目通过集中设置泛大堂连接各楼栋，取消楼栋内大堂和架空层的做法，还原1F为住户，减少传统的高层大堂以及架空层等公摊面积，增加了计容面积中的可售面积，从而增加了总货值。 单体楼栋 4T12H楼栋平面采用“工”字型设计，吃尽360°面宽，面宽资源不浪费，所有房间都能采光，且主要房间占据外围景观面。该楼栋的得房率亦有78%。 “工字型”设计，所有房间充分采光 外圈360°面宽 内圈设置次要房间和公摊 套内面积：79平米 套内面积：68平米 套内面积：60平米 套内面积：58平米 4T12H楼栋平面采用“工”字型设计，吃尽360°面宽，各个方向均被房间占据，所有房间都能采光，且主要房间占据外围景观面。该楼栋的得房率亦有78%。 “工字型”设计，所有房间充分采光 外圈360°面宽 内圈设置次要房间和公摊 “工字型”设计，所有房间充分采光 某其他项目类似平面 另有某项目3T11H楼栋平面图，采用“一”字型平面，导致该楼栋3#、7#和9#房的卫生间无窗户，成为黑卫。 紧凑型户型为主，弱化尺度感，强调功能性 套内79平米三室两厅一卫 套内58平米两室两厅一卫 户型普遍为同类户型中的紧凑型，在满足两室、三室的基本功能的前提下，尽可能缩减面积（客厅面宽3600），以减少目标客户的购买压力，并便于提高单价。 小结： 单体楼栋的设计主要沿用了已有的产品线设计，主要满足通风采光的基本需求，使所有房间均能有效采光； 以满足基本功能为目的，弱化尺度感，强调功能性，同时提高单价，增加货值。 借鉴： 高容积率高密度项目，可通过园林的创造性设计，收缩客户视线，提升小区内居住的品质感； 要努力实现计容面积基本为可售面积，尽可能减少公摊（大堂等），增加总货值； 在高层项目的目标客户定位许可前提下，以满足基本功能为目的，弱化尺度，强调功能性，比如适度压低层高、降低房间面宽等，变现增加可售面积，增加货值； 部分南方城市的住宅产品，应充分挖掘面宽资源，努力实现360°面宽，增加产品的采光并增加标准层的户数，减少公摊提高使用面积； 园林的铺装材料应与客户定位一致，不一定需要堆砌成本高的材料，在讲究效率的今天，要挖掘成本低生产周期短的材料。 THE END 重庆 XX 项目案例简析 引言： 该项目为一知名开发商在重庆的开发项目。该项目地理位置优越，紧靠地铁，项目容积率高、密度大，但通过具创造力的设计避免和弱化开发强度大可能带来的小区品质问题，在园林景观上营造了不少亮点。另外，其对计容面积的充分挖掘和有效利用，值得学习借鉴。 项目整体介绍 观音桥 沙坪坝 解放碑 本案 杨家坪 南坪 区位：该项目扼守重庆几何中心，是连接解放碑、沙坪坝、杨家坪、南坪、观音桥5大商圈的枢纽； 交通：处于沙坪坝至渝中的主干道石油路旁，门外即有20余条公交线路和刚刚通车的地铁1号线； 配套：所处的大坪片区为重庆开发很早的传统主城区，周边各种已有配套都很完善。未来还有自身6万方集中商业和龙湖时代天街60万方商业配套（2012年底开业）。 土地性质 商业金融业兼容二类居住用地 占地面积 105463 平米 容积率 5.06 建筑面积 533486.4平方米 起拍价 104588 万元 成交价 111200 万元 溢价率 6.3% 楼面地价 2084元/平米 土地成交时间 2009年6月29日 首次开盘时间 2010年10月4日 项目技术经济指标 重庆传统老城区区位环境 完善的商业、生活、医疗、教育配套 便捷的公共交通和道路环境 高容积率（R=5.06） 项目定位—— 城市中心主