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宇宏罗马公元价格再论证 第一部分：整体均价确定 价格定价方法 市场比较法 项目名称 天健郡城 花半里 因素 权重　 按揭均价 （元／平方米） Px PA=4500 PB=5300 位置交通 9 7 4 8 周边环境 8 7 6 7 商服配套 8 7 6 9 教育配套 9 9 8 7 社区规模 5 3 5 4 自然景观 10 8 6 6 园林规划 9 7 7 5 会所 6 4 6 4 户型结构 9 9 4 9 建筑形象 8 8 8 8 物业管理 8 6 8 7 车位 5 5 2 2 发展商 品牌 5 5 5 3 合计 100 Qx=85 QA=75 QA=79 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭均价 PA’=( QX/QA)×PA =(85/75) ×4500=5100 PB’=( QX/QB)×PB =(85/79) ×5300=5702 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA=40% WB=60% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC =5100×40%+5702×60% =5461 本项目毛坯房折后按揭参考均价为：5461 元/M2 （二）投资回报反推法 通过对片区租务市场的分析和有吸引力的投资回报的分析，对项目主力户型单位的总价进行反推，从而反推出项目的销售均价。 片区部分楼盘出租信息统计表（成交租金） 楼盘名称 户型 面积（㎡） 价格（元） 均价（元/㎡） 备注 新亚洲花园 三房 110 2300 21 空房 四房 137 3000 22 空房 紫薇花园 三房 110 1400 13 空房 碧湖花园 三房 104 1800 17 带家私 四房 136 2500 18 空房 欧景城 三房 107 1600 15 空房 四房 130 2000 15 空房 俪景鸿都 三房 100 1700 17 空房 和兴花园4期 三房 90 1500 17 空房 香林玫瑰 四房 134 1800 13 空房 以上单位在片区的租金为较高水平，体现的是中心城中高档物业的租金现状，约为17元/㎡； 由于本项目为片区高档物业，因此本次推算不取平均值，而取片区内最高租金进行推算，即22元/㎡。 投资回报反推表 租金单价 （元/㎡/月） 年租金 预计回报率 反推单价 22 ￥264 5％ 5280 6% 4400 7% 3771 *反推单价=年租金÷预计回报率 客户期望的回报率一般在7％左右。项目的投资回报价值越高，对客户形成的吸引力就越大，就越有利于促成成交。但从龙岗住宅的投资回报率来看，基本保持在5％，投资回报率较低，与市场一般的7％左右有一定差距。考虑到区域的实际情况，分别选取了4％、5％、6％以及7％做比较。 从上表可以看出，投资回报率越高，则项目的价格越低，发展商收益越少；反之，价格越高则投资回报率越低，对客户的吸引力越小。 从发展商收益的保证出发，基本保证5％左右的投资回报。 通过投资回报反推法，得出价格应在：5280元/平米左右。 小结：在正常情况下，本项目市场指导价格为5371元/平方米 影响项目价格因素的分析 （一）利好因素： 奥体中心 2005年2月14日，深圳市政府三届一四六次常务会议近日审议并原则批准深圳市奥林匹克体育中心选址龙岗。 奥体中心，对于龙岗地产不可说不是一项利好。但对于龙岗的奥体中心，目前存在两个问题： 一是非综合性体育场所，缺乏举办大型赛事的基础。 从目前奥体中心的建设看，只有自行车等几项极少的运动场馆，距离综合性体育场所还有相当的距离，同时从区域看缺乏体育传统，难以形成体育文化。 二是地理位置不佳，影响力有限 由于其三面环山，地理位置偏远，距离机场、火车站都比较远、公交系统匮乏，只能作为居民体育休闲娱乐用，要举办大型赛事缺乏必要的基础。 因此较难形成规模，带旺龙岗地产整体发展，只能作为一个炒作题材，实际支撑能力不强。 评估：估计奥体中心能对龙岗中心城现有房价的提升在2%左右。 （2）龙岗中心城的发展 从龙岗的城市定位看，高新产业、物流、旅游对于中心城影响都甚为有限，中心城作为政治、文化中心，有其独特的发展优势。其契机主要体现龙岗区政府的行政权力提升和行政能力影响范围的扩大。这样依托周边产业发展，中心城也将面临机遇。招商、天健、星河等大发展商的抢滩，也从一个侧面反映出龙岗中心城住宅开发的潜力。 根据以往经验，下列因素对本项目对房价有一定的上升空间： 区政府：3% 龙岗地产发源于布吉，关口物业的发展较早，行政中心区房地产发展则相对落后，这发展的空白应该正是当前中心城区发展的契