江苏南通濠园地产项目的年度营销计划.docVIP

南通濠园项目09年年度营销计划 第一部分 09年房地产整体市场估析 房地产行业背景 宏观调控下的房市： 自07年密集的宏观调控政策出台，房地产市场的量价齐升的势头停滞在下半年，现在看来那是宏观调控政策抑制的行业拐点，至今已经有一年有余的时间。随着时间的推移，也在媒体的“助力”下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌信息开始频频出现媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，一线、二线、三线，国内各城市房地产市场距离高点的位置出现大幅度的价格回调。 金融环境下的房市： 起始与美国次级债危机，从开始出现问题到演变成今天的全球性金融危机，并已经波及到实体经济。 国内的楼市在去年的空前的调控抑制政策带来的资金困难，不幸的叠加了金融危机，当管理层意思到“下手太重”，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业，终于在08年的第三季度出现松绑的积极信号。然而股市的深幅暴跌，消灭了房地产目标客群的主要组成部分：中产阶层，下跌截止到10月一年时间蒸发约24万亿市值，大量的民间资金在股市消失，市场投资能力迅速下降。 行业苦行下的楼市： 在08年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。 仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的价格下调但力度不足的促销下，得到一个经验就是“持币观望，还没到底”消费认知