石家庄金世界项目一期的营销策划报告.doc

————目 录———— 第一部分 项目市场分析与价格定位 一、区域市场动态分析 4 A、[住宅物业部分] 4 1、项目所在地房地产市场总体供求分析 4 2、项目周边个案分析 21 B、[商务公寓部分] 29 1、项目所在房地产市场总体供求分析 29 2、项目周边个案分析 33 3、结论 36 C、[写字楼部分] 36 1、项目所在房地产市场总体供求分析 36 2、项目周边个案分析 40 二、项目SWOT分析与对策 49 1、项目优势分析——Strength 49 2、项目劣势分析——Weakness 50 3、项目机会分析——Opportunity 50 4、项目威胁分析——Threat 51 5、对策性意见 52 三、价格定位建议及客群分析 52 1、住宅定价依据—2# 52 2、高档公寓定价依据—3# 57 3、商铺定价依据—2#、3# 63 4、商务办公定价依据—4# 73 第二部分 项目营销策略建议 一、项目定位建议 78 1、项目一期定位建议 78 2、目标客户群定位分析 79 3、价格策略建议 87 二、营销策略建议 104 1、项目总体营销策略思考 104 2、项目一期营销阶段划分 105 3、项目一期整体营销节奏建议 106 4、各阶段营销策略及内容 109 三、入市时机及策略建议 122 1、类比楼盘拟入市时间及策略 122 2、项目入市时机的确定及安排 123 3、项目入市策略建议 123 四、商业物业营销策略建议 124 1、营销节奏建议 124 2、营销执行方案 125 3、促销策略 127 第三部分 项目推广策略建议 一、媒介推广策略 129 （一）营销目标计划 129 （二）总体推广阶段性划分及媒体组合 130 1、入市时机的选择 130 2、B区推广阶段划分 130 3、媒体组合 136 4、广告导入配比 150 5、广告推广主题 151 （三）16大强势卖点提炼与整合 161 （四）推广费用预算 164 （五）、广告效果评估方式 165 （六）、项目SP活动策略 166 （七）、工地现场包装 169 二、金世界网站建设建议 172 1、网络营销的行业发展与建站综合分析 172 2、网站建设策略建议 173 3、九大内容版块构成 174 4、网站推广策略 175 5、网站建设费用预算 175 第四部分 执行达到销售的各种前期准备工作 一、营销中心的准备工作 176 1、营销中心的功能分区 176 2、营销中心的布置与摆设 177 二、销售组织及培训 178 1、制定销售制度及组织架构 178 2、准备全套销售文件 180 3、招聘销售人员 181 4、销售人员办公用品的配置 183 第五部分 关于本项目的其他建议 一、物业管理建议 184 1、聘请知名物业管理公司进行项目的整体管理 184 2、物业管理服务内容建议 184 二、项目商业运营及招商建议 186 （一）对本项目商业部分的操作建议 186 （二）项目经营思路及策略 187 （三）项目招商建议 189 第一部分 项目市场分析与定位建议 一、区域市场动态分析 A、[住宅物业部分] 1、项目所在地房地产市场总体供求分析 1.1石家庄住宅市场概况分析 供给现状 2005年石家庄市加大了普通商品住房和经济适用住房的建设力度，规划审批普通商品住宅建筑面积340万平米，在建面积达到600万平米，同比增长6％； 2005年石家庄市区经济适用住房新开工面积达到82万平米，同比增长28％。 2005年及2006年1—3月份，石家庄市区投放市场的商品房住宅项目。 [裕华区] 东方观邸、尚东绿洲、顺驰蓝郡、美景东方、梅迪雅居、国际城高层加推部分、九里庭院、水云间?蓝湾、豪景琴园等楼盘项目；供应数量为各区之首，继续引领石家庄（住宅）楼市。 [桥西区] 嘉实·栖园、金正·缔景城、春江花月、联邦名都c座、龙城公寓、天山·观澜豪庭、维明水湾等项目楼盘。 [桥东区] 华城绿洲、香榭里、仁和嘉园、滨江国际、国富华庭等楼盘。 [长安区] 尚乘源、亲亲小镇、先天下等楼盘。 [开发区] 新东方·天然城、珠峰国际花园、心海假日Ⅱ、天山·水榭花都加推部分等楼盘。 以上楼盘大部分是第一次投放市场，而且单个项目体量也越来越大，桥西区推出的金正·缔景城开发规模达66万平方米，而长安区的亲亲小镇规划总建也超过了40万平米，随着石家庄土地供应的不断外延，大体量房地产（住宅）项目将会成为市场主流。 需求现状： 第一、石家庄人口基数较大，每年的人口自然增长，促使部分住房需求的增长； （核算部分参照《金世界项目市场调研报告》中人口数据分析部分） 第二、石家庄每年流动人口的增加；大学毕业生留在当地工作的 “外来人员”—