长沙中粮北纬°营销执的行方案.ppt

目录纲要;2007长沙高端市场回顾;长沙高端物业市场;2005年; 07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境 强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严 峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指 向来引导国民经济进行“软着落”。 冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。 而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。 ;2007年，长??全年上市别墅项目有20多个，别墅类项目总占地面积680.64万m2（包含其他物业），总建筑面积588.22万m2在售市场别墅供应量为354．55万平方米，而后期潜量更是达到了1070．58万平方米，在第四季度则达到了长沙历史最高峰。别墅市场销售量占2007年商品房上市总量的20％左右。 权威数据显示，估计未来3～5年内，长沙别墅开发将有2万～3万亩。种种迹象表明，长沙别墅发展期已经到来。;2008长沙高端市场展望;项目名称;08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势;08年度在售别墅项目供应结构类型; 长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。 这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其整体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。;;项目名称;随着长沙城市人口的增加和年人均可支配收的增高，购买别墅的人群也将随之增多，别墅产品仍然将是未来五年市场的热点。;2、人均可支配收入相对较高;2008年长沙高端物业别墅市场 将会是“谨慎乐观”的一年;提案目录纲要;工程现状;湖滨公园;营销进度;营销进度;项目价值解读;指标类别;小 独 栋;本案;西;;白鹭岛;地块属性——景观资源型核心生态住宅区;提案目录纲要;个案剖析;方法：通过对别墅市场上的项目进行深入的剖析，梳理出本案的核心竞争优势。;－－绿城·青竹园;绿城青竹园;;总平图;项目所处环境 项目坐落于长沙市开福区风景秀丽的青竹湖畔，交通便捷，距离伍家岭仅15公里，芙蓉北路、青竹湖大道和高尔夫大道均为宽阔的景观大道，回家的路上满载风景。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：芙蓉北路、青竹湖大道。;去化分析：;营销推广;对比研究;项目;－－保利·阆峰云墅;保利阆峰云墅;;一期;项目所处环境 项目东面紧邻长沙市芙蓉南路延长线，距离湖南省政府新址约6公里，距离长沙市中心约20分钟车程。项目总体设计最大限度地保持和发挥地块资源优势。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：芙蓉南路、107国道。;去化分析：;营销推广;对比研究;对比研究;－－碧桂园·威尼斯城;碧桂园·威尼斯城;;翠漾花岸;项目所处环境 项目长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：星沙大道、开元西路。;去化分析：;营销推广;对比研究;对比研究;－－美洲故事;美洲故事;;二期;项目所处环境 项目位于长沙市最具发展前景的城区东南方向，天际岭国家森林公园北面，湘府东路与万家丽路交汇处东北角，长株潭融城的核心地段。 项目区域主要道路 项目现区域主要道路：湘府西路、万家丽路。;去化分析：;对比研究;广告诉求：家族/梦想;对比研究;－－岳麓山公馆;岳麓山公馆;;对比研究;对比研究;项目;项目;项目;本案的产品价值核心; 通过上面的评定，我们可以看到，在同品质项目上，产品同质趋势竞争十分激烈。我们虽有强大的品牌力和产品力，但本项目“软件”方面的欠缺导致其竞争力大打折扣，如果我们的广告推广主题沿着“硬件”方向进行，将会使项目在别墅市场树立领袖的突围战中陷入与竞争对手同质竞争之中，没有突出项目的特性，难以得到有效的广告回报。 而且，消费者对于这种灌输式广告已经开始麻木，广告效果大打折扣，所以，我们要在项目形象定位上输入一股新鲜的空气，以激发消费者的购买欲望。;形象定位;尊贵;静谧的千亩龙湖、神秘的私家半岛、婀娜的