郑州建业森林半岛项目的营销推广全案.ppt

上街 建业·森林半岛;市场概况;;本部分核心内容提示;☆ 上街区位于郑州市区西38公里处。 ☆ 始建于1958年，重工业区。 ☆ 人口12万人左右，其中市区人口超过10万人。 ☆ 以铝工业和机械制造业为支柱产业。 ☆ 城市分为铝工业生产区、小型工业区及生活区、新开辟工业区 新区。 ☆ 城市向东、向南发展，位于“郑洛工业走廊”的黄金分割点， 未来成为大郑州的卫星城。;房地产发展;项目名称;——在售项目对比; 目标客户调查 ;;本部分核心内容提示; 定位前的思考 ; 本项目分析 ;——项目价值研判 ;——项目价值研判 ; 核心价值体系 ;立足核心产品竞争 ，从外围和外延竞争层面突出个性。;核心产品; 本项目核心卖点 ;★ 品质 1、园林景观 2、建筑标准 3、配套设施 ★ 品味 1、星级服务 2、上流生活 3、身份象征 ;在营销、推广、及销售执行中，将以本项目的卖点为基础，精心提炼产品价值，从而找到最利于本项目操作的方式。; 核心概念提炼 ;核心概念一：城市未来的生态生活;■ 上街的城市定位 整体城市发展目标思路为：“生态立区、科教兴区、工业强区”。 “生态”位于首位。 ■ 森林半岛的形象 以“森林”为案名，主旨是打“生态牌”。 ;■ 目标客户群素养 不仅仅是有钱，更有素养 铝业集团高素质员工 公务员 教师 ■ 行政新区，高素质人群聚集地 行政机关公务人员，学校教师等高素质人群 ;核心概念二：跨越品质的品味; 定位依据 ; 市场定位 ;新中心·城市生态住宅区 ——引领上街和谐人居 ; 形象定位 ;样板区内涵延伸 ; 客户定位 ;价值;价值;其他 ;特征描述; 价格定位 ;楼层;上街区楼盘均价为：1937元/平方米。 算法说明：去掉最高价和最低价，相加平均： （2000+1800+2000+1900+1900+1900+2100+2000）/8=1937.5元/平方米 上街区楼盘最高价（亚星盛世广场）为：2450元/平方米。 与上街区整体楼盘相比，本项目在品牌、景观、形象上明显高出， 均价基础之上溢价40%，为：2712.5元/平方米。 与目前上街区最高端楼盘亚星盛世广场相比，在集团品牌上优势明显，但在地理位置、景观园林上优势不够明显，在其价格基础上溢价10%，为：2695元/平方米。 综合上述算法，本项目的合理价格为：（2712+2695）/2=2703.5元/平方米。 建议本项目均价为： 2700元/平方米;;本部分核心内容提示; 整体思路 ;■ 目的 通过品牌导入，树立项目形象，高站位市场应用，成为行业市场的领头羊。 ■ 本项目的品牌资源 母品牌——建业集团品牌 子品牌——森林半岛品牌;■ 目的 通过项目整体形象的导入，与竞争市场拉开差距，提升项目自身价值。 ■ 本项目形象点 生态住宅，品味生活 ;■ 目的 通过产品的导入，让客户亲身感受到产品的成熟性，与目前主流市场形成错位。 ■ 本项目产品亮点 户型 景观 建筑风格 配套产品 ;■ 目的 通过一系列事件营销手段，使客户得到生活方式的体验，升华项目的产 品的附加值——生活方式。 ■ 附加价值 身份 品味 ;;本部分核心内容提示; 销售思考 ; 工程进度 ; 入市时机判断 ;按照计划，本项目将于2008年5月中旬开盘。 从本项目的工程进度及整个行业的市场特点来看，时机把握准确。 需要说明的问题： 客户积累期短，工程进度尽量提前。 售楼部开放时间尽量提前，我司希望时间定于 2007年3月9日 1、农历二月初二，传统说法“龙抬头”。 2、周日。;推货策略：大盘小做 ;价格策略——入市：低开高走;价格策略——调价：小步快跑; 销售目标 ;为客户多种付款方式，从而满足各种客户的不同付款方式需求，尽快实现销售。 各种付款方式合理引导，在保证销售率的同时尽可能实现资金回笼最快速度。;付款方式;