第一篇入伙前物业管理概览.docx

万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISION I  PAGE \* MERGEFORMAT 155 第一篇 入伙前物业服务 1. 前期物业介入 1.1 前期物业介入管理标准指引 1.1.1目的 规范物业公司对万达新精装住宅项目物业管理前期介入的程序和内容。 1.1.2范围 适用于各地万达C版精装住宅物业服务。 1.1.3职责 商管总部物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估。 本指引经商管总部物业管理部总经理或授权人批准有效。 1.1.4方法和过程控制 物业管理前期介入的概念 站在物业管理运作的角度上，对接管项目以前的房地产开发阶段的设计、规划、建筑、施工、部品保护等提出有益的改进意见的活动。以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件；同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 前期介入的一般程序 依据所签订的关于前期介入的相关合同，地产与物业双方明确前期介入的相关工作要求； 成立项目前期介入小组，指导、开展物业前期介入工作；并组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与地产项目公司签订的前期介入服务合同的约 定期进行配置。同时，应与地产项目公司明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。 制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 前期介入信息的整理和报送参照《前期介入信息流转及管理指引》进行。 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 规划设计阶段包括： 如此阶段项目营销中心已成立，则由项目公司营销中心组织开展，物业公司商管公司提供专业支持。 工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智化配置、管理用房等方面应注意的内容。 规划设计阶段介入内容： 配合地产项目公司有关工程施工设计图内部审核作业规定，参与地产项目公司相关部门组织的工程施工设计图内部审核工作，从物业管理角度向地产公司提供建设性意见，依次包括以下内容: 设计方案终审记录表 审查项目需审查的具体内容建筑方案 1、根据精装住宅社区周边治安环境，精装住宅社区采取封闭式、半开放式还是开放式布局，是否合理？2、精装住宅社区出入口设置是否利于日后安全管理、成本控制，并与市政道路接驳顺畅？3、有无考虑精装住宅社区垃圾中转站配置？4、是否存在日后需物业维护的红线外绿地管养问题？5、是否存在商业区，如有商业区，建议尽量与住宅区分开。6、精装住宅社区内是否设有经营餐饮业的商铺，如有，尽量与精装住宅分开，精装住宅楼下不做有餐饮业营业场所。给水1、水表安装位置是否合理？2、供水方式是否满足精装住宅社区用水需求？（压力）3、水泵房控制柜设置是否与水泵隔离，是否设置清洁水源，是否有预防跑水设施，柜底高出地面20厘米以上？4、水箱设高低水位声光报警，信号联至消防控制中心；水箱内设不锈钢检修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部设不小于100MM的排水管；设进人孔、通风孔，进人孔加盖板，且可上锁；进水控制阀门选用电动控制蝶阀。5、生活水池分为2部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水；到给水泵管道两侧装阀门，阀门侧装活接；6、在道路侧每100米处、每一个围合的苑内根据区域大小至少设置1个清洁、绿化取水点。7、精装住宅社区内的公共用水、商业用水应与住户用水分别安装水表计量。8、有无30平方米以上的公共可上人天台、露台？如果有此类情况，需设置取水点。9、高层楼宇考虑在消防楼道内每隔3层设清洁取水口及相应的排水口。排水1、空调是否集中排水，排水管径不小于1寸；2、地下室排污井、雨水井是否安装排污泵及备用泵；3、重要部位集水井（如生活水泵房等处）是否设超高水位报警，信号联至消防监控中心或易发现地方。4、露台排水是否直接排到绿化地上，应接入雨水井或污水井中。排水1、化粪池的设置应考虑以后的清理维护方便。2、设置在其它重要设备房内的泳池、水景设备，其排水管应直接排到市政雨水/污水管网内。3、是否按最大排