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农村宅基地使用权流转问题法律分析 　　 摘要：农村宅基地流转问题是我国“三农”问题的一个重要问题，我国农村宅基地使用权流转缺少制度上的规范，导致相关法律规定相互矛盾，无法准确规制农村宅基地使用权的流转，继而无法发挥宅基地带给农民的利益优势。因此，设立一套行之有效的管理方法也就迫在眉睫。 　　 关键词：农村宅基地使用权；流转；法律分析 　　 　　“三农”问题是羁绊我国经济社会快速可持续发展、和谐发展的一个关键因素。在“三农”问题提上日程的同时，与农民休戚相关的栖身场所利益最大化问题，即农村宅基地问题也越来越成为我们关注的焦点。农村宅基地像土地一样是农民的既得利益，也是农村农民生活的最后一道保险屏障，因此，农村宅基地使用权流转需要有一套严格的制度来规范，既要保障农民有安身立命之所，又要保障农民能够获得利益最大化。 　　一、农村宅基地概述 　　（一）农村宅基地的涵义 　　宅基地是指人们用于修建住房的土地，在我国，宅基地按照所处的地域不同，分为三类：“城市宅基地”、“郊区宅基地”、“农村宅基地”，其中，农村宅基地基本没有受到城市化的影响，仍保持着自然村落的状态。农村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，辅助用房（库房、厨房、厕所、畜禽舍等）占地，以房屋滴水为界。因此，我们可以将农村宅基地定义为依照农村组织成员的申请，由集体经济组织依法无偿分配给该成员在农户修建住宅和满足他们基本生活需要的一定面积的土地。 　　（二）农村宅基地使用权的特征 　　1、农村宅基地使用权属性，是我国特有的一种用益物权，是指农村居民在依法取得农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利。 　　2、农村宅基地使用权主体特定性及“一户一宅”的宅基地分配制度，特定的宅基地仅限于村集体经济组织特定的成员享有使用权。 　　3、农村宅基地带有无偿性（福利性）。使用城市国有土地，不同的城市及不同的地段，需支付价额不等的出让金，而农村村民使用本集体经济组织的土地建住宅，只需支付相对前者较低的费用，基本上可视为无偿使用。 　　4、农村宅基地具有永久使用性。宅基地的使用权没有期限，拥有宅基地使用权的村民，有权在宅基地上建造房屋、工棚、厕所等建筑物，并对建筑物享有所有权，依建筑物所有权而长期、永久的使用宅基地；有权在房前屋后的空闲地上种植花草、数木、发展庭院经济，并对其收益享有所有权，但这种长期不变也不是绝对的，不排除乡级人民政府对辖区内宅基地统一规划和重新调整。 　　5、宅基地使用权取得的身份性和无偿性特征决定农村宅基地使用权不得自由流转或自由转让。 　　二、农村宅基地管理现状及问题分析 　　（一）农村宅基地管理现状 　　1、现行有关农村宅基地管理的法律法规，我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但随着时代的变迁，国家相关政策已经开始使农村劳动力有序转移到城市，并在城市建立相关配套基础设施。随着城乡二元结构的不断调整，势必带来“空心村”，而农村宅基地使用权的不得转让制度势必影响农民实现宅基地使用权的利益最大化。 　　2、村落房屋缺乏长远规划，布局分散，浪费土地现象严重。由于农村生产方式的需求和经济条件的限制，加之受传统农业、自然经济与社会经济的影响，使得村庄规划的引导作用与控制力度不够，村庄房屋建设过于分散。 　　3、农村宅基地审批不严，监管不力，土地浪费现象严重。根据国家《村镇规划标准》的要求，村镇人均建设用地指标应在150平方米以内，而现实中农村人均用地远超这一标准。 　　4、农村“空宅率”逐步提高。随着现代社会经济的迅猛发展，现代经济不可避免的渗透农村的每个角落，农村居民进程务工成为一个潮流，极大改变着农村的生产生活方式。 　　5、产权不明晰，流转不规范。我国宅基地登记发证工作尚未全面完成，导致农村宅基地的基本情况不清楚，产权不明晰。 　　6、农村宅基地使用权流转困难，影响了农村社会的稳定，制约农村经济的发展。 　　（二）农村宅基地管理问题分析 　　宅基地管理存在问题的主要原因是监管不力、无长远规划、法律法规不完善和制约手段不多等因素。 　　1、缺少相关法律法规制约。当前管理农村宅基地的法律法规绝对数量少，规定不够具体，缺乏可操作性。 　　2、监管责任不明，缺乏相关部门监管村庄建设，现实中每户占地多少由村组一言决定，宅基地用地布局随意性大，乱建现象比较严重。 　　3、执法合力不够。由于执法主体和法律程序等原因，村委会难以有效解决违章问题，国土和规划部门又无法在第一时间发现，以致错过解决良机，各部门由于执法力量的薄弱和职能限制，面对违法建设时，难以标本兼治。 　　4、农民自身素质影响农村宅基地的发展。农民法律知识单薄，认为在自家承包地