基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究.docVIP

　　基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究 　[摘要] 房地产投资项目的成功，一方面有赖于项目的整体策划，另一方面则在于项目的地段价值。商业地产用地是地产市场中较为活跃的一种，其地段价值直接 影响 到该地块的地价水平。本文运用模糊综合评价原理，对商业地产地段价值进行综合评价。 　　[关键词] 商业地产地段价值层次结构模型模糊综合评价 　　商业物业的购买者以投资为目的，其收益在很大程度上取决于其与 社会 接近的程度，所以位置（也即地段、区位）对于这类物业有着特殊的重要性。 　　本文以模糊数学为基础，依据商业地产用地的特点和决定价格的主要因素及其隶属关系，对影响用地的因素进行系统地 分析 和整理，首先建立一个简单适用的指标体系，然后利用模糊综合评判的原理和 方法 对商业地产地段价值进行综合评判，得出一个综合评语，指导开发商进行商业用地开发选址和用地出让估价，以期提高决策的准确性和项目运营的成功率。 　　 　　一、商业地产地段价值影响因素分析 　　 　　商业地段不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社会位置，本文主要从六个方面分析影响商业地产地段价值的因素。 　　基础设施是影响地段价值的基本因素。主要是指政府部门对该地区的给排水、电力、供暖、通信、环卫、 交通 等基础设施的投资程度。缺乏基础设施的地块，其地段价值便会大打折扣，商业地产的开发更无法进行。 　　交通便利程度是又一重要因素。主要是指交通的可达性，包括公交线路数、道路网密度，道路长度、宽度，使用状况、车流量以及距火车站、长途汽车站等的远近。良好的交通条件是商业区形成的重要因素，可达性良好的商业区具有更大的吸引顾客的能力,从而获取高额利润,其价值相对较高,反之则较低。 　　环境因素包括项目所在区域的基础地价、城市规划、项目距市中心、休闲场所或运动场所以及污染源和忌讳场所的距离等。项目周边环境好坏，对提升项目品质及片区房地产开发有一定的影响作用。 　　表1 某商业地产用地地段价值的影响因素 　　商服管理主要指距中心商业区的距离、公司数量和位置、物业管理、派出所及环卫等的设置。主要是项目地段的商业方便程度，包括管理的亲和程度，具备一定的商业气息对商业地产的开发具有很重要的意义。 　　文教卫体配套设施包括项目周边各类学校、 医院 、文化场所和 体育 场所等的情况。配套设施完善的地段聚集了人气，对商业地产的 发展 有很大的推动作用。 　　人文因素包括项目所在地的人口和文化两方面，具体指标有人口数量、人口密度、人口素质、 历史 文化和典型文化等的文化影响度。 　　建立层次结构模型时,要对影响地段价值的所有因素进行辨识、分类，由上到下按各因素之间的关系排列,形成层次结构图。根据影响某商业地产地段价值的因素所建立的层次结构模型见表1所示。 　　 　　二、模糊综合评判法的基本原理 　　 　　模糊综合评判，就是运用模糊变换的方法，求出一个评判矩阵，通过评判函数对多种因素所决定的事物或现象做出总的评价。 　　1.确定评价指标集。设影响地段价值的主因素层指标集为U=(U1,U2……Un)，相应的权重集为A={a1,a2,……an}。其中ak(k=1,2……n)表示指标Uk在中的比重，0≤ak≤1且。 子因素指标集为Uk=(Uk1,Uk2,…Ukm)，相应的权重集为ak=(ak1,ak2,…akm)。其中ak1（l=1,2,…,,m）表示Ukl在Uk中的比重，0≤akl≤1且。 　　2.划分评价等级空间。评价语集为V=(V1,V2…Vp)，其中Vj(j=1,2,……p)表示指标因素的各等级评语。本文中，取p=5,v=(V1,V2,V3,V4,V5)，分别表示各因素对项目地段价值的影响为“很大”、“较大”、“一般”、“较小”、“很小”。 　　3.确定隶属矩阵。从Uk到评语集V的模糊评价矩阵为： 　　其中，rij(i=1,2,…m,j=1,2…p)表示子因素层指标Uki对第j级评语Vj的隶属度。采用专家打分的方法对各子因素进行评价，并对专家的打分结果进行统计整理，得到对于指标Uki有Vi1个V1评语，Vi2个V2评语，…，vin个Vn评语，则对于i=1,2,……m有： 　　4.进行模糊矩阵运算。先分别对各子因素层指标UKi的评价矩阵Rk作模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk对评语集的隶属向量Dk: 　　然后对进行模糊矩阵运算，即可得到目标层指标对于评语集的隶属向量： 　　　D为目标层指标对于评语集的隶属向量。其中分别表示U对于评语V1,V2…Vp的隶属度。比较目标层对各评判等级隶属度的大小，确定最大的那一等级即为该地块地段价值的等级。 　　 　　三、实例 分析 　　 　　某房地产公司拟对一地块进行项目选址分析。投资者分