乔栋才南开大学学年度论文.docVIP

经济适用房的陷阱——购房人是否有权购买经济适用房 乔栋才 摘要：经济适用住房的土地由政府依据法律以及政策性规定并以行政划拨方式供应；经济适用住房建设和销售中的有关税费可依法减免；经济适用住房的销售价格由当地政府按不高于省政府核定的最高限价的方式定价；经济适用住房的供应对象按规定的程序，采取群众评议、社会监督、政府核准相结合的原则确定；经济适用住房为面向中低收入家庭出售，具有保障性质的政策性住房，每个家庭和人员只能购买一套，享受一次优惠；并限于只能用于购买者家庭和人员的自住性消费，不能改变使用性质出租或借给他人居住，也不能用于商业性经营、仓储等非居住性用途。经济适用住房只具有居住消费功能，没有投资功能，不能进入房地产市场交易，如需出售，只能由政府按届时经济适用住房价格回购。 关键词：房屋买卖合同纠纷 经济适用房买卖合同纠纷 借名买房纠纷 我国社会在随着经济的迅速发展，国民生活水平的逐步提高，城市化进程的大力推进，因农村劳动力向城市转移，郊区向市中心转移，从而形成城市房价持续上涨，各类房屋买房合同纠纷不断涌现。就目前国家政策及法律规定面向城市中低收入家庭给予出售，具有特殊保障性质的政策性住房即经济适用房，但如何界定购买经济适用房资格的取得权，经济适用房购买人能否因房价上涨而加价出售，及名义购房人与实际出资人引发的借名买房争议案不同法院的不同判例引人思考，让人深思。故本人将实务中的不同法院的判例引入并略作浅议。 案情简介及裁判要旨： 案例一：2003年8月，家在外地的赵女士想在北京买房，苦于自己不是北京户口，为了避免复杂的手续，便找到自己的侄子，以侄子的名义购买了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。赵女士交纳了23万余元首付款后，又以侄子的名义贷款21万余元，此后按月还款。签订《商品房买卖合同》当天，两人还签订了一份《购房协议书》，约定“由赵女士出资，以侄子用本人身份证购买的房屋，产权和归属权永久性归王女士及其家属所有”。赵女士在花7万元将房屋装修后高高兴兴地入住了。为了答谢侄子，王女士送给他一部汽车和一些现金，总价合计5万元。2008年，赵女士要求侄子将房子过户给自己，没想到侄子却不认账了，称该房属于自己，首付款是向王女士借的。 法院判决，房屋归王女士的侄子所有，两人之间关于出资的纠纷可另案解决。 案例二：王某与李某为同长职工，系师徒关系。2005年年初，厂里按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，遂于师傅商量，由李某出面替王某申请经济适用住房，两人为此鉴定了经济适用住房转让协议：李某将申请到的经济适用住房转让给王某，王某一次性补偿李某6000元，房屋使用权和所有权归王某所有；李某无条件协助王某办理王某办理房屋转让等事宜。事后，李某通过厂里购得一套经济适用房，交给王某占有和使用。两年后，李某去世。2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王母归还上述房产。案件审理中，王某出示了上述协议，并提出反诉，要求陈某协助办理房屋过户手续。 法院经审理后认为，李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订房屋转让协议，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律的强制性规定，而且李某从事上述行为时也没有征得作为共有人的妻子陈某的同意，因此是按房屋交易行为属于无效民事行为，法院不予支持。 案例三：张伟与苏晓娜系朋友关系，2002年11月份，张伟按照北京市有关申请经济适用房的条件申请购买了位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑小区的一套房子，后与苏晓娜协商一致，苏晓娜给予原告张伟好处费5万元作为感谢，并实际出资28万元购买了该房屋，并用3年时间偿还了为期5 年的贷款，期间相关房屋的所有费用均有被告苏晓娜缴纳，并且在此居住。2005年5月8日，张伟取得了该房屋所有权证，产权人为张伟。2008年5月份（5年期慢）苏晓娜要求张伟给予协助过户，未成。后张伟起诉至法院，要求苏晓娜停止侵权，腾退非法侵占张伟的房屋；同时要求苏晓娜返还所有相关购房手续及票据和所有权证。 法院经审理后认为：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。原告称涉案房屋系其购买而来，但其并未为该房屋支付相应的对价，其虽然取得了涉案房屋的所有权证，但其对该房屋所有权的取得并不符合法律规定，而被告支付了房屋的首付款及银行贷款，其居住在该房屋内并非无合法依据，原告称被告系借住房屋且无理侵占其房屋证据不足，故对于原告要求被告腾退房屋并返还相关购房手续的诉讼请求本院不予支持。 张伟不服一审判决遂提起上诉，二审确认一审查明的事实基本属实，故维持原判。 评析： 对于经济适用房的购买资格,我国各地各部门均有许多相关规定