2013年武冈展辉国际·中央新城定位定量与开发策略报告.ppt

演绎之：人文微缩景观 通过微缩景观组团分梯级进行环境营造，并赋予各景观组团特定的文化涵义，如湖湘历史名人雕塑及小品，文化思潮长廊，摘录湖湘流派主要的哲学、政治、养生观点，将浓厚的人文气息贯穿至项目的环境设计中，让小孩子从小到大的耳濡目染熏陶。 名人雕塑 产品定位—住宅 住宅物业建筑形态 商业休闲广场是商场聚集人气、人流量核心纽带，，能够为购物者提供愉悦、休息放松地地方，又是商家促销活动场地。同时还增加沿广场商铺销售价格。 本项目南侧面紧邻120亩百姓城市广场，是地块昭示性、展示性最好，其商业价值最大化的朝向，建议规划集中式购物中心，并规划大型广场，形成与百姓广场人流量互动，做到广场经济效应价值最大化。 春园路 规划百姓广场（八车道） 商场广场 容纳露天餐饮、社区活动、特殊表演的大型广场 产品定位 配套功能——广场规划 产品定位 配套功能——停车场规划 本项目的车位规划设计建议： 满足项目车位（机动车与非机动车）数量需求； 机动车与非机动车分离； 商业与住宅停车出入口分离，做到人流、车流分离； 住宅停车场规划：住宅地上停车场与住宅物业地下一层停车场，商业停车场规划：商业部分规划集中式商业地下二层作为车场规划与地上部分车位地下空间作到最大化，车位按35-40 ㎡ /车位，车场建筑层高4-4.5米； 地下停车场功能：人房、防空避难、设备用房、要求电梯直达。 竞争项目分析—结论 住宅项目结论： 目前中高端住宅项目建筑密度均在4.0以上； 建筑规划缺乏合理性与人性化； 建筑形态与园林设计缺乏风格； 核心产品的户型设计与户型面积存在严重的同质化造成恶性的价格战； 产品的平面布局比较粗糙； 缺乏复合型产品； 忽略物业管理的重要性。 商业项目结论： 硬件：商业产品老化，硬件设施设备难以满足商家及消费者的需求； 商业定位与组合：商业功能与业态单调，缺乏业态间的互动性与支撑作用； 软件：商业经营管理缺乏专业性、忽视商业的整体性、功能合理性等。 整体定位基本原则： 项目整体定位 符合市场需求，避免市场恶性竞争，走产品差异化路线 具备市场前瞻性，其他产品难以超越 符合企业开发使命与发展目标 具备可操作性 国际都市：城市领先物业，提升城市形象； 综合体：多种物业类型集成，多元化复合性的功能组合； 武冈首席“国际都市综合体” 整体定位 先行者！ 引领者！ 形象定位 城市商业中心 、居住生活中心、休闲娱乐中心 美食文化中心 、商务中心 、特产展贸中心 文化中心 、旅游接待中心 打造武冈首席八大城市中心组合全新综合型开发项目 展辉国际.中央新城 30多万㎡都市综合城，树立城市新地标 规模化 功能化 形象化 现代化 智能化 国际化 打造“多元化” 城市新中心 形象定位 魅力生活体验之城 定位的原则是在实现价值最大化的原则下考虑市场风险因素。 因子分析 高档 中高档 中档 中低档 外部景观和特殊资源 较好资源 一般 一般 无 公共配套 丰富完善、档次高 丰富完善、档次一般 丰富完善、档次一般 要求较低 噪音干扰度 较弱 较弱 一般 强 公共交通 依赖度较弱 一般 依赖度较高 依赖度较高 地块规模 较大规模 一般 一般 无基本要求 容积率及覆盖率指标 中等容积率 较高容积率 较高容积率 高容积率 销售价格指标 区域标杆 较高价格 一般 低价格 地块匹配情况 较为符合 符合 价格不支持 价格不支持 匹配说明 城市景观资源土地日益稀缺，项目具备打造一定高档产品的条件，高档产品可以实现价值最大化，但仍存在市场风险 能较好挖掘和发挥项目区位价值，符合项目地块的条件特质，中高档产品有利于规避市场风险 不能将项目价值充分发挥，并且不符合企业发展目标 √ 档次定位 住宅：中端产品为主，少量走高端路线 档次定位 商业：整体以中端大众消费为主，局部高端 原则： 1、符合消费市场与支撑消费力； 2、培育期（开业3年内）：因本地市场高端产品市场接受程度有限；本项目以主流大众消费为主，吸引大量的消费客群，以满场为原则，带动人气、培养商气、突显财气； 3、商业过渡期（开业3-5年）：需引进大量具有市场品牌影响力、店面形象良好及经营抗风险能力强的商家，根据经营状况逐步进行品牌与形象升级。 核心消费圈 武冈市3公里辐射城市内18万人群 武冈做为湘西南大次中心城，2015年城市规划人口预计达到25-30万。 次级消费圈 武冈市20-50公里内辐射击周边16个乡镇内约81万人群 外围边缘消费圈 西南5县市总人口293万左右。项目20公里半径35万人。50公里半径超过50万人 核心辐射圈：武冈市3公里内居民、办公、外来务工，占消费人群的70%； 次级辐射圈：武冈周边16个乡镇客群占消费客群25% 边缘辐射圈：西南5县消费客群占5% 根据武冈市